買房簽合同時要注意哪些問題?

1、核實(shí)賣家身份

購房者在簽訂購房合同之前一定要先核實(shí)一下賣家的身份，交易對象一定要是產(chǎn)權(quán)人，相關(guān)法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

2、注意五證

購買新房的話，那購房者就要注意開發(fā)商的五證了，如果開發(fā)商的五證不全的話，那么房子就不具備銷售條件，所簽購房合同就是無效的。五證即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是購房人必須審查的最重要的文件。

3、注意權(quán)利與義務(wù)

針對購房合同中的內(nèi)容，購房者在簽訂之前也需要仔細(xì)研究一番，特別是針對合同中的權(quán)利與義務(wù)，購房合同目前基本上都采用的是房管局統(tǒng)一印制的版本，因?yàn)楹芏噘彿空咴诤炗喓贤瑫r只是將內(nèi)容填進(jìn)去，往往放下戒心。有些聰明的開發(fā)商會在合同中做手腳，比如開發(fā)商會約定自己的違約責(zé)任是月的萬分之幾，購房者的違約責(zé)任變成里日萬分之幾，一字相差，違約款就相差30倍。

4、注意空白條款

空白條款是購房合同陷阱中常見的一種情況，購房合同上是有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫或者主要特殊注明的，但是有的開發(fā)商會告知購房者這個合同是統(tǒng)一版本的，因?yàn)橛械目瞻椎胤娇梢圆惶?，這樣空白的地方開發(fā)商就有可能在上面做手腳。因此購房者如果確實(shí)沒有特殊說明的空白地方可以劃一道斜線表示空白地方已無內(nèi)容。

5、陰陽合同

陰陽合同是一定不能簽的，有些購房者經(jīng)不住對方的勸說就會簽了陰陽合同，這對于購房者來說風(fēng)險非常的大，根據(jù)《合同法》規(guī)定：惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。陰陽合同只是為了謀取私利并非損害國家利益，只能認(rèn)定陽合同中關(guān)于房價價款的部分無效。陰合同被當(dāng)作是雙方真實(shí)意圖的表達(dá)，通常被認(rèn)定有效，如果一方要求繼續(xù)履行，那另一方應(yīng)該履行。

購房協(xié)議的這些內(nèi)容一個都不能少

1、房屋基本情況

房屋的基本情況包括房屋地址、結(jié)構(gòu)、樓層、戶型、朝向、環(huán)境等。這些內(nèi)容都應(yīng)該在購房協(xié)議中應(yīng)該寫清楚。除了這些之外，房屋信息還包括配套設(shè)施以及物業(yè)管理等。在這個部分，購房者應(yīng)該對公攤問題多加留意，因?yàn)殛P(guān)于公用面積的分?jǐn)倖栴}爭議很多，有不少開發(fā)商常在“公攤”上大做文章。

建議購房在看購房協(xié)議中關(guān)于公攤的問題時，看清楚公攤面積的大小，不要只看數(shù)字還要看清具體位置。

2、房屋價格和付款方式

價格往往是影響一個購房者是否買房的重要因素，因此關(guān)于房屋價格及付款方式必須在購房者協(xié)議中清晰說明。這個部分需要購房者重點(diǎn)關(guān)注的除了計價方式、交款方式、交款時間等，還需要看清楚關(guān)于貸款買房貸款不成的約定。一般來說，如果沒有特殊約定，因?yàn)橘彿空弑救嗽蛸J款失敗的，購房者不僅定金要不回來，可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。

3、房屋交接事宜

在買房的時候，很多人都會因?yàn)榻环繒r間和開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，因此購房者要看清楚購房者協(xié)議中關(guān)于交房時間的約定，應(yīng)該要求寫清楚具體的年月日，以防止開發(fā)商延期交房卻不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

除了交房時間點(diǎn)以外，在交房環(huán)節(jié)還有可能會涉及到一些繳費(fèi)問題，這個也需要購房者看清楚。產(chǎn)權(quán)過戶登記費(fèi)、印花稅、契稅都應(yīng)該是購買房需要承擔(dān)的費(fèi)用，但有的是統(tǒng)一開發(fā)商代收，有的則需要購房者自己繳納。

4、違約條款

合同簽完了也有可能出現(xiàn)違約的情況，因此購房協(xié)議中應(yīng)該包括違約條款，對于具體問題作出約定，可以明確劃分出現(xiàn)問題后哪一方該承擔(dān)怎樣的責(zé)任，這也是出現(xiàn)糾紛走法律途徑時最重要的依據(jù)。

5、空白條款

在簽訂購房者協(xié)議時，購房者常常會忽略空白條款。然而這些空白條款往往給開發(fā)商鉆空子的機(jī)會，因此購房者一旦發(fā)現(xiàn)有空白條款，用橫線或者斜線劃上，避免你簽完字之后空白的地方出現(xiàn)新的內(nèi)容。

購房協(xié)議如何寫？

1、拒貸后的相關(guān)責(zé)任要明確

如果購房者把購房合同簽了，首付款也給了，但是銀行的貸款確辦不下來，房屋買不了，這個時候購房者應(yīng)該怎么辦呢?責(zé)任要誰來承擔(dān)?如果能在購房協(xié)議中把拒貸后的責(zé)任和解決辦法規(guī)定明確，那就減少了糾紛的發(fā)生。

如果是開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理貸款，購房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任;如果是買房者自己的原因?qū)е裸y行拒貸，買房者可以和開發(fā)商重新協(xié)商付款方式，無法繳納余款的需要承擔(dān)違約責(zé)任;如果是銀行或政策等原因?qū)е聼o法辦理貸款，購房者可無責(zé)解約。

2、寫清公攤面積

很多的開發(fā)商為了不讓客戶流失，在客戶問詢公攤面積的時候，只會給一個大概的數(shù)字，并且沒有明確數(shù)字寫進(jìn)合同，那在后期很有可能在這上面動手腳。

由于公攤面積的大小和位置實(shí)際上是購房者花錢買的一個隱形面積，所以在簽訂購房協(xié)議的時候，約定具體的面積數(shù)字和位置，而且一定要寫明后期如果有變化，應(yīng)該如何解決，避免日后發(fā)生房產(chǎn)糾紛。

3、物業(yè)管理要明確

一般小區(qū)前期的物業(yè)都是由開發(fā)商指定物業(yè)進(jìn)行合作或是自己有物業(yè)公司進(jìn)駐此項(xiàng)目，但是購房者在購房協(xié)議中一定要明確寫明物業(yè)公司名稱、資質(zhì)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。

4、其它承諾要寫清

在銷售階段的時候，一般的銷售顧問會運(yùn)用各種售房技巧來吸引購房者買房，比如贈送面積、周圍要建學(xué)校、商場，或贈送停車位等等，但是在交房后很多的承諾都落不到實(shí)處，開發(fā)商卻拒絕承認(rèn)之前的承諾。所以為了維護(hù)我們自身的利益，在我們簽定協(xié)議的時候，把之前的承諾一一在協(xié)議中寫清楚，并寫明違約責(zé)任和賠償金。

補(bǔ)充協(xié)議有法律效力嗎？

補(bǔ)充協(xié)議一般是對原合同的補(bǔ)充或者變更，在購房協(xié)議中要明確約定，如果補(bǔ)充協(xié)議的條款與原協(xié)議不一致發(fā)生沖突的時候，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，但原協(xié)議明示不得變更的條款，補(bǔ)充協(xié)議中對該條款的發(fā)生變更則不具有法律效力，所以補(bǔ)充協(xié)議是有法律效力的。

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