買房簽合同時要注意哪些問題?

1、核實賣家身份

購房者在簽訂購房合同之前一定要先核實一下賣家的身份，交易對象一定要是產(chǎn)權人，相關法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約，該中介機構(gòu)應當具有相應資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權委托書，才具備簽約的資格。

2、注意五證

購買新房的話，那購房者就要注意開發(fā)商的五證了，如果開發(fā)商的五證不全的話，那么房子就不具備銷售條件，所簽購房合同就是無效的。五證即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是購房人必須審查的最重要的文件。

3、注意權利與義務

針對購房合同中的內(nèi)容，購房者在簽訂之前也需要仔細研究一番，特別是針對合同中的權利與義務，購房合同目前基本上都采用的是房管局統(tǒng)一印制的版本，因為很多購房者在簽訂合同時只是將內(nèi)容填進去，往往放下戒心。有些聰明的開發(fā)商會在合同中做手腳，比如開發(fā)商會約定自己的違約責任是月的萬分之幾，購房者的違約責任變成里日萬分之幾，一字相差，違約款就相差30倍。

4、注意空白條款

空白條款是購房合同陷阱中常見的一種情況，購房合同上是有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者主要特殊注明的，但是有的開發(fā)商會告知購房者這個合同是統(tǒng)一版本的，因為有的空白地方可以不填，這樣空白的地方開發(fā)商就有可能在上面做手腳。因此購房者如果確實沒有特殊說明的空白地方可以劃一道斜線表示空白地方已無內(nèi)容。

5、陰陽合同

陰陽合同是一定不能簽的，有些購房者經(jīng)不住對方的勸說就會簽了陰陽合同，這對于購房者來說風險非常的大，根據(jù)《合同法》規(guī)定：惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。陰陽合同只是為了謀取私利并非損害國家利益，只能認定陽合同中關于房價價款的部分無效。陰合同被當作是雙方真實意圖的表達，通常被認定有效，如果一方要求繼續(xù)履行，那另一方應該履行。

簽購房協(xié)議看看這些內(nèi)容是否都有？

1、房屋基本情況

房屋的基本情況包括房屋地址、結(jié)構(gòu)、樓層、戶型、朝向、環(huán)境等。這些內(nèi)容都應該在購房協(xié)議中應該寫清楚。除了這些之外，房屋信息還包括配套設施以及物業(yè)管理等。在這個部分，購房者應該對公攤問題多加留意，因為關于公用面積的分攤問題爭議很多，有不少開發(fā)商常在“公攤”上大做文章。

建議購房在看購房協(xié)議中關于公攤的問題時，看清楚公攤面積的大小，不要只看數(shù)字還要看清具體位置。

2、房屋價格和付款方式

價格往往是影響一個購房者是否買房的重要因素，因此關于房屋價格及付款方式必須在購房者協(xié)議中清晰說明。這個部分需要購房者重點關注的除了計價方式、交款方式、交款時間等，還需要看清楚關于貸款買房貸款不成的約定。一般來說，如果沒有特殊約定，因為購房者本人原因貸款失敗的，購房者不僅定金要不回來，可能還要承擔違約責任。

3、房屋交接事宜

在買房的時候，很多人都會因為交房時間和開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，因此購房者要看清楚購房者協(xié)議中關于交房時間的約定，應該要求寫清楚具體的年月日，以防止開發(fā)商延期交房卻不承擔相應責任。

除了交房時間點以外，在交房環(huán)節(jié)還有可能會涉及到一些繳費問題，這個也需要購房者看清楚。產(chǎn)權過戶登記費、印花稅、契稅都應該是購買房需要承擔的費用，但有的是統(tǒng)一開發(fā)商代收，有的則需要購房者自己繳納。

4、違約條款

合同簽完了也有可能出現(xiàn)違約的情況，因此購房協(xié)議中應該包括違約條款，對于具體問題作出約定，可以明確劃分出現(xiàn)問題后哪一方該承擔怎樣的責任，這也是出現(xiàn)糾紛走法律途徑時最重要的依據(jù)。

5、空白條款

在簽訂購房者協(xié)議時，購房者常常會忽略空白條款。然而這些空白條款往往給開發(fā)商鉆空子的機會，因此購房者一旦發(fā)現(xiàn)有空白條款，用橫線或者斜線劃上，避免你簽完字之后空白的地方出現(xiàn)新的內(nèi)容。

購房協(xié)議如何寫？

1、拒貸后的相關責任要明確

如果購房者把購房合同簽了，首付款也給了，但是銀行的貸款確辦不下來，房屋買不了，這個時候購房者應該怎么辦呢?責任要誰來承擔?如果能在購房協(xié)議中把拒貸后的責任和解決辦法規(guī)定明確，那就減少了糾紛的發(fā)生。

如果是開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理貸款，購房者可退房且不用承擔違約責任，甚至可要求開發(fā)商承擔責任;如果是買房者自己的原因?qū)е裸y行拒貸，買房者可以和開發(fā)商重新協(xié)商付款方式，無法繳納余款的需要承擔違約責任;如果是銀行或政策等原因?qū)е聼o法辦理貸款，購房者可無責解約。

2、寫清公攤面積

很多的開發(fā)商為了不讓客戶流失，在客戶問詢公攤面積的時候，只會給一個大概的數(shù)字，并且沒有明確數(shù)字寫進合同，那在后期很有可能在這上面動手腳。

由于公攤面積的大小和位置實際上是購房者花錢買的一個隱形面積，所以在簽訂購房協(xié)議的時候，約定具體的面積數(shù)字和位置，而且一定要寫明后期如果有變化，應該如何解決，避免日后發(fā)生房產(chǎn)糾紛。

3、物業(yè)管理要明確

一般小區(qū)前期的物業(yè)都是由開發(fā)商指定物業(yè)進行合作或是自己有物業(yè)公司進駐此項目，但是購房者在購房協(xié)議中一定要明確寫明物業(yè)公司名稱、資質(zhì)、物業(yè)收費標準等等。

4、其它承諾要寫清

在銷售階段的時候，一般的銷售顧問會運用各種售房技巧來吸引購房者買房，比如贈送面積、周圍要建學校、商場，或贈送停車位等等，但是在交房后很多的承諾都落不到實處，開發(fā)商卻拒絕承認之前的承諾。所以為了維護我們自身的利益，在我們簽定協(xié)議的時候，把之前的承諾一一在協(xié)議中寫清楚，并寫明違約責任和賠償金。

補充協(xié)議有法律效力嗎？

補充協(xié)議一般是對原合同的補充或者變更，在購房協(xié)議中要明確約定，如果補充協(xié)議的條款與原協(xié)議不一致發(fā)生沖突的時候，應當以補充協(xié)議為準，但原協(xié)議明示不得變更的條款，補充協(xié)議中對該條款的發(fā)生變更則不具有法律效力，所以補充協(xié)議是有法律效力的。

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