二手房如何按揭貸款

辦理二手房按揭時(shí)，如果買(mǎi)方要貸款的話(huà)，需要先得到賣(mài)方的同意。然后買(mǎi)賣(mài)雙方需要攜帶個(gè)人的身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證、購(gòu)房人的收入證明、銀行對(duì)賬單、出賣(mài)人的房產(chǎn)證以及契稅發(fā)票到銀行進(jìn)行貸款。貸款受理后，買(mǎi)受人將首付款寄給賣(mài)方，雙方進(jìn)行協(xié)商，銀行在受理貸款業(yè)務(wù)后的三個(gè)工作日內(nèi)出具承諾書(shū)。

買(mǎi)二手房怎么不吃虧

1.利用信息優(yōu)勢(shì)砍價(jià)

二手房比新房的優(yōu)勢(shì)大的一點(diǎn)來(lái)自信息均衡，不像新房那樣存在相當(dāng)多的無(wú)底洞。二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，購(gòu)房者可以從地帶的租賃價(jià)格、新房出售價(jià)及二手房公示價(jià)格來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房房?jī)r(jià)是否可靠。

換句話(huà)講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格的三分之二，其他類(lèi)型的如公產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的一半。

2.找出賣(mài)方弱點(diǎn)

購(gòu)房者大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣。

對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買(mǎi)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。買(mǎi)賣(mài)雙方的身份在談價(jià)時(shí)也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像開(kāi)發(fā)商那樣吃?xún)r(jià)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)大約都翻了一番，所以通過(guò)表達(dá)，有時(shí)可以談落一些價(jià)格。

3.用市場(chǎng)性原因反駁賣(mài)方價(jià)格

出賣(mài)方提出的售出價(jià)大約會(huì)說(shuō)到：地段優(yōu)勢(shì)、出租價(jià)格或已經(jīng)帶租約、同類(lèi)地段新房與二手房較大的價(jià)差等。

①說(shuō)到地段，你可就其出價(jià)翻了一番來(lái)回?fù)簦喈?dāng)證明了賣(mài)方將回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個(gè)相關(guān)的回報(bào);

②如果房子已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，回?fù)羰侄问悄阗I(mǎi)二手房的主要考慮是自住而不是出租。

4.出價(jià)方式談判技巧

許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶(hù)費(fèi)由對(duì)方出，買(mǎi)受人僅僅承擔(dān)二手房的買(mǎi)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶(hù)等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。

應(yīng)對(duì)方法是先權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理，而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買(mǎi)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶(hù)來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買(mǎi)賣(mài)價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。

5.對(duì)于非完全性商品房的附加談判技巧

有些房子做為二手房是可以買(mǎi)入的，但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)的合法性，買(mǎi)后你的權(quán)益如何得到保障。

同時(shí)這類(lèi)房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類(lèi)房子房東的底氣不是很足，購(gòu)房者可以直接殺價(jià)。

二手房交易流程及費(fèi)用

1、二手房交易流程

(1)進(jìn)行房屋的查驗(yàn)：購(gòu)房者需要對(duì)于房源進(jìn)行證件和產(chǎn)權(quán)的查驗(yàn)，并且做出是否購(gòu)買(mǎi)的選擇。

(2)進(jìn)行合同的簽署：雙方需要對(duì)于價(jià)格、產(chǎn)權(quán)、位置、面積等方面的內(nèi)容用合同的形式固定下來(lái)。

(3)等待審查以及辦理貸款：在房產(chǎn)交易的時(shí)候還需要到相關(guān)部門(mén)完成審查以及辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，如果需要辦理貸款的話(huà)還需要到銀行進(jìn)行辦理。

(4)進(jìn)行費(fèi)用的繳納：還需要按照規(guī)定進(jìn)行稅費(fèi)等其他交易費(fèi)的繳納。

(5)完成過(guò)戶(hù)：買(mǎi)房需要完成產(chǎn)權(quán)的變更和戶(hù)口的遷入，從而完成房子的交易流程。

2、二手房交易費(fèi)用

二手房成交除了房款之外，還有一些其他的費(fèi)用需要進(jìn)行繳納：

(1)契稅：二手房的契稅是需要買(mǎi)方進(jìn)行支付的，具體的支付比例可以參考國(guó)家的相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行了解。

(2)個(gè)稅：個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%。

(3)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅：這部分的費(fèi)用也是需要買(mǎi)方進(jìn)行支付，可以按照固定的征收公式來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

(4)印花稅以及土地增值稅等方面的費(fèi)用。

房產(chǎn)證抵押貸款申請(qǐng)條件

1、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人不限

這是什么意思呢?一般來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)房貸時(shí)都是需要房產(chǎn)證本人證明的，但房產(chǎn)證抵押不同，抵押物所有人可以是借款人本人或他人，也就是說(shuō)即使房產(chǎn)證不是自己的，只要經(jīng)過(guò)他人同意并且有同意抵押的證明材料，也可以用別人的房子申請(qǐng)抵押貸款。

2、年齡要求

首先，肯定得符合國(guó)家的相關(guān)法律，也就是說(shuō)，一定要是具有完全民事行為能力的自然人，此外，在貸款到期日時(shí)的實(shí)際年齡一般不超過(guò)65周歲。

3、收入要求

收入要求肯定是有，不然貸款銀行以后收不回貸款怎么辦?一般要求是有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來(lái)源，具備按期償還貸款本息的能力，此外，有所在地常住戶(hù)口，有固定的住所。

4、房齡要求

除了對(duì)貸款人的年齡上要求之外，房齡也是銀行十分很重的一個(gè)要求，房齡(注意了，是要從房屋竣工日起計(jì)算的)+貸款年限不超過(guò)40年。

5、房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

銀行可以不要求房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人一定要是貸款人本人，但是，房屋的產(chǎn)權(quán)一定要明晰，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，未做任何其他抵押，此外，所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門(mén)、土地管理部門(mén)核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。

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