開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證如何賠償

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證的幾種原因

(1)土地使用手續(xù)不合格。如在農(nóng)村集體所有土地上建造的房屋或聯(lián)建一方提供的土地使用權(quán)系劃撥土地使用權(quán)。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房，比如審批了18層實(shí)際卻蓋了20層，違章的部分就無(wú)法辦證。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如因沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收而不能提供綜合驗(yàn)收合格的證明。

(5)其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒(méi)有將抵押權(quán)注銷等情況，也會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。

開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證業(yè)主如何維權(quán)?

由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過(guò)訴訟請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

目前雖然存在有不少開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象，但不少業(yè)主因?yàn)閷?duì)相關(guān)的法律法規(guī)不了解，而不知道要不要去維權(quán)。有業(yè)主問(wèn)，開發(fā)商辦證，自己已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，是否還可以告開發(fā)商?自己已經(jīng)接收房屋了，是否還有權(quán)追究開發(fā)商交房的違約責(zé)任?郭律師為此提醒說(shuō)，業(yè)主領(lǐng)取開發(fā)商為其辦好的房屋所有權(quán)證書后仍然可以追究開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，但必須在自從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益受侵害之日起2年內(nèi)，追究開發(fā)商的違約責(zé)任，否則，超過(guò)訴訟時(shí)效則會(huì)喪失勝訴權(quán)。

另外還需提醒，業(yè)主與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同時(shí)，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價(jià)的10%。如果沒(méi)有明確的約定，即使開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證構(gòu)成違約，也不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約金，只能要求開發(fā)商賠償損失，但業(yè)主必須舉證證明因?yàn)檫t延辦理房產(chǎn)證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。

商品房買賣糾紛如何解決?

近年來(lái)，因商品房買賣合同糾紛而引發(fā)的訴訟呈逐年上升之勢(shì)。其中，因開發(fā)商怠于履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)，導(dǎo)致買受人未如期取得房屋權(quán)屬證書而引起的糾紛，在商品房買賣合同糾紛案件中占較大的比例。在審理該追究違約責(zé)任的糾紛案件中，訴訟時(shí)效如何起算，往往成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一。

就開發(fā)商未按照法定期限履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)，導(dǎo)致買受人未如期取得房屋權(quán)屬證書的違約金訴訟時(shí)效起算問(wèn)題，出現(xiàn)過(guò)以下兩種不同的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，辦證違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算應(yīng)分三種情況處理：

第一，當(dāng)事人在商品房買賣合同中明確約定辦證違約金的具體數(shù)額的，屬于一時(shí)性債權(quán)。該一時(shí)性債權(quán)從約定或法定的給付期限屆滿之次日起，計(jì)算訴訟時(shí)效;

第二，當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定以日或月為單位，累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)。該繼續(xù)性債權(quán)以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效，在實(shí)際計(jì)算時(shí)，應(yīng)采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時(shí)間倒推2年，這2年內(nèi)發(fā)生的違約金沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效;

第三，當(dāng)事人沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以計(jì)算的，從公平誠(chéng)信原則出發(fā)，由開發(fā)商按照買受人已付購(gòu)房款總額，參照《中國(guó)人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第18八條第2款的規(guī)定。

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