買(mǎi)房的流程是什么？

(1)選擇房產(chǎn)

購(gòu)房者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購(gòu)房者在廣告中或通過(guò)銷(xiāo)售人員的介紹得知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

(2)貸款申請(qǐng)

購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》。

(3)簽訂購(gòu)房合同

銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)。購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》。

(4)簽訂樓宇按揭合同

購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

(5)辦理抵押登記、保險(xiǎn)

購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì)期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng)，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。

(6)開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶

購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶，并簽訂授權(quán)書(shū)，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開(kāi)設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購(gòu)房者的購(gòu)房款。

按揭買(mǎi)房注意事項(xiàng)有哪些？

1、在貸款一年內(nèi)不要提前還款，按公積金貸款相關(guān)規(guī)定，對(duì)部分提前還款的應(yīng)在還貸滿一年后提出，而且歸還的金額要超過(guò)6個(gè)月的還款額。

2、在申請(qǐng)貸款前不要用公積金，如果貸款人貸款前提取公積金余額用于支付房款，那公積金賬戶上的余額即為零，這意味著你將申請(qǐng)不到公積金貸款。

3、在你貸款期限內(nèi)償債能力下降，還貸困難時(shí)，不要硬撐，可以向貸款銀行提出延長(zhǎng)貸款期限申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，沒(méi)有拖欠貸款本金、利息，銀行會(huì)受理延長(zhǎng)貸款期限。

4、如果貸款期間出租抵押房屋，必須將抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人。

購(gòu)房貸款利率是多少？

1、商業(yè)按揭貸款購(gòu)房利率

央行對(duì)于商業(yè)按揭貸款購(gòu)房利率一直沒(méi)有改動(dòng)，1年期以下商業(yè)貸款利率為4.35%，1年到5年的商業(yè)貸款利率為4.75%，5年以上的商業(yè)貸款利率為5.39%。住房商業(yè)貸款首付七成，三成。

2、住房公積金按揭貸款購(gòu)房利率

住房公積金按揭貸款購(gòu)房利率分成5年內(nèi)和5年外，5年以內(nèi)(含5年)的利率為2.75%，5年以上為3.25%，一直以來(lái)都比商業(yè)貸款利率低很多。

3、組合按揭貸款購(gòu)房利率

在住房公積金貸款額度不足的情況下，人們通常會(huì)采用商業(yè)貸款來(lái)補(bǔ)足購(gòu)房貸款差額，所以采用了此類(lèi)組合貸款業(yè)務(wù)。組合按揭貸款購(gòu)房利率參照上述1、2點(diǎn)的利率來(lái)執(zhí)行。

貸款計(jì)算方式是什么？

管貸款利率可以上浮70%，但由于整體貨幣環(huán)境一直較為寬松，貸款利率上浮的幅度通常較小。貸款利率上浮幅度擴(kuò)大源于商業(yè)銀行對(duì)信貸額度的嚴(yán)格控制，而商業(yè)銀行的積極態(tài)度是因?yàn)橹醒脬y行窗口指導(dǎo)力度加強(qiáng)。下面便利用2013年貸款計(jì)算器舉例說(shuō)明例子：

等額本息計(jì)算公式：〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)——1〕等額本金計(jì)算公式：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計(jì)額)×每月利率其中^符號(hào)表示乘方。舉例說(shuō)明假設(shè)以10000元為本金、在銀行貸款10年、基準(zhǔn)利率是6.65%，比較下兩種貸款方式的差異：

等額本息還款法月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667月還款本息=〔10000×0.005541667×(1+0.005541667)^120〕÷〔(1+0.005541667)^120——1〕=114.3127元合計(jì)還款13717.52元合計(jì)利息3717.52萬(wàn)元等額本金還款法：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計(jì)額)×每月利率=(10000÷120)+(10000—已歸還本金累計(jì)額)×0.005541667首月還款138.75元每月遞減0.462元，合計(jì)：還款13352.71元，利息3352.71元。

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