在買賣房屋的過程中，一方面是出于保護當事人利益的考慮，另一方面辦理相應手續(xù)的時候也需要，因此當事人之間才會簽訂，但有此時一味的追究對自身利益的保護，就有可能出現(xiàn)的情況。那究竟在哪些情況下房屋買賣合同無效呢?請一起在下文中進行了解吧。

一、在哪些情況下房屋買賣合同無效

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的也必須同時轉讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權未登記過戶，合同無效

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規(guī)定，合同無效

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

6、價格欺詐，顯失公平，合同無效

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉讓，合同無效

總之，應對房屋買賣中的是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定和工作經(jīng)驗的來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟損失，有效地保障您的合法權益。

二、購買期房應注意的事項

1、明確該產(chǎn)權的合法性、完整性。是否有合法的產(chǎn)權手續(xù)。同時土地及房屋的手續(xù)是否都有。

2、明確該房屋的產(chǎn)權性質及類型。看是屬于商業(yè)、住宅還是其他用途。

3、該房產(chǎn)產(chǎn)權權利人的狀況。明確是屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)，或是有其他共有產(chǎn)權人的存在。同時還要明確該房產(chǎn)是否存在他項權利登記狀況。是否有等情況。

4、交易是否有限制。因為是保障用房，交易通常是有限制的。核心就是過戶會有限制，建議你到屬地的房管局具體咨詢該樓盤的交易限制情況。

5、在交易的時候必須保證能有和土地證。如果能低于市價一半賣，手續(xù)絕對是不全，或交易是有限制的房產(chǎn)。產(chǎn)權瑕疵肯定存在，該類房產(chǎn)投資風險較大，建議不要草率投資。以免經(jīng)濟利益受損。

關鍵詞： 房地產(chǎn)分離出賣 購房合同無效 產(chǎn)權未登記過戶 購買期房應注意的事項