在大幅降息之后，蘇州又下調(diào)了二手房限售期限。

根據(jù)多家權(quán)威媒體從蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心確認(rèn)，蘇州從4月11日起調(diào)整二手房限售政策：

二手房由限售5年改為限售3年，新房仍然執(zhí)行限售3年的政策。

蘇州的樓市限售，始于2019年5月。

當(dāng)時(shí)因?yàn)樘K州樓市過(guò)熱，房產(chǎn)成交量如火如荼，土地市場(chǎng)地王頻出，此背景下，蘇州被管理層約談，之后連出三個(gè)大招，其中之一便是限售：重點(diǎn)區(qū)域二手房限售五年，新房限售三年。

如今才不過(guò)三年的時(shí)間，就放松了。

放松二手房限售，目的當(dāng)然是為了釋放流動(dòng)性，試圖活躍樓市成交市場(chǎng)。

事實(shí)上，這并非蘇州今年首次救市。早在3月份，蘇州就開(kāi)啟了降息大招，直接將首套房利率降至4.6%。

4.6%，已經(jīng)和5年前LPR持平。要知道，去年蘇州的房貸利率最高升到了“6字”大頭。

數(shù)據(jù)顯示，2021年9月蘇州首套房購(gòu)房利率達(dá)到了6.1%，現(xiàn)在則跌到了4.6%，跌幅約25%。

如此大力降息，目的是降低購(gòu)房者的貸款成本，以調(diào)動(dòng)購(gòu)房積極性。

房貸利率發(fā)生如此大的反轉(zhuǎn)，其釋放的信號(hào)，蘇州樓市早就從之前的抑制需求，變成了如今的調(diào)動(dòng)需求。

誠(chéng)然，蘇州的房貸利率下調(diào)與二手房放松限售，相比于其他城市的取消限購(gòu)限售、廢止調(diào)控政策、開(kāi)啟貨幣棚改等相比，力度非常弱，在當(dāng)下大舉救市的環(huán)境下，可能連開(kāi)胃菜都算不上。

但是，你要知道，蘇州是最牛地級(jí)市、工業(yè)第二強(qiáng)市(工業(yè)總產(chǎn)值僅次于上海)，這樣經(jīng)濟(jì)與工業(yè)能量十足的城市，居然需要接連救市，只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：

樓市冷場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，已經(jīng)深入到了經(jīng)濟(jì)與工業(yè)高能量城市中。

這才是蘇州放松限售釋放的最大信號(hào)。理論上這類(lèi)城市根本沒(méi)有必要，如果救市，只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，樓市已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)累。

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本號(hào)之前的文章中，已經(jīng)分析過(guò)，當(dāng)前各城市即便采取了各種救市手段，但目前樓市，仍沒(méi)有托起來(lái)，成交量仍在低位，回暖仍不明確。

蘇州，亦是如此。

表面上看，蘇州3月份新房與二手房環(huán)比都在上揚(yáng)，新建商品房成交面積同比上漲53%，但同比仍大跌50%。

從上表可以看到，全國(guó)絕大多數(shù)城市都一樣，3月份成交量環(huán)比2月份都有不同程度增加，這很正常，2月份有春節(jié)因素。

但同比大多數(shù)仍在大跌。整個(gè)一季度，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積跌幅，相較于季度跌幅，仍在不斷擴(kuò)大。

二手房方面，環(huán)比大漲110%，同比也仍是下跌50%。成交量仍處在歷史低位，仍談不上回暖。

成交量依舊低迷的背景下，蘇州的新房庫(kù)存不斷積壓。

數(shù)據(jù)顯示，蘇州尚有新房庫(kù)存138520套，面積15699955.71㎡。其中住宅70944套，非住宅67576套。

市場(chǎng)依舊冷場(chǎng)的背景下，蘇州的很多炒房客，都開(kāi)始受不了，大規(guī)模掛牌集體拋售。

公開(kāi)報(bào)道顯示，3月份以來(lái)，蘇州二手房掛牌量每天都在大量增加，平均每天有500多套房源上架。

本號(hào)之前根據(jù)鏈家網(wǎng)梳理的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，蘇州的二手房掛牌量已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)套，達(dá)到了11.78萬(wàn)套，是11個(gè)二手房掛牌量超10萬(wàn)套的城市之一。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、媒體公開(kāi)數(shù)據(jù)等

這么多人掛牌二手房，只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，炒房客開(kāi)始忍受不了。

之前本號(hào)粗略計(jì)算過(guò)，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)，算上貸款成本、轉(zhuǎn)手的稅收成本、時(shí)間成本、折舊成本，如果房?jī)r(jià)年均漲幅達(dá)到7%左右，必然是虧損的。

2015年至2019年期間，中心城市的房?jī)r(jià)動(dòng)輒百分之三四十的漲幅，有的甚至直接翻倍，那時(shí)候基本上閉著眼睛買(mǎi)都能賺錢(qián)。

然而時(shí)移世易，2021年四季度，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)在回調(diào)，更別說(shuō)上漲。進(jìn)入2022年，盡管下跌城市數(shù)量在下降，但房?jī)r(jià)整體處在橫盤(pán)之中。

蘇州方面，自2019上半年出臺(tái)三連招之后，下半年房?jī)r(jià)就回調(diào)了一些，此后的2020年，2021年基本處在橫盤(pán)之中。

橫盤(pán)，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)，很要命。只有大漲，炒房客才能賺錢(qián)，橫盤(pán)、下跌，他們都得虧錢(qián)。

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面對(duì)二手房掛牌量不斷增加，不斷創(chuàng)新高。

面對(duì)新房庫(kù)存積壓，消化周期不斷拉長(zhǎng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截止到3月末蘇州新房消化周期高達(dá)20.1個(gè)月，遠(yuǎn)超住建部劃定的12個(gè)月安全警戒線(xiàn)。

更為關(guān)鍵的是，蘇州仍處在疫情當(dāng)中。

面對(duì)一系列負(fù)面影響因素，蘇州才有了3月份大幅降息，才有了最新放松二手房限售的舉動(dòng)。

此外，根據(jù)最新消息，蘇州貌似不僅放松了限售，還采取了一系列救市動(dòng)作。

傳言，蘇州非戶(hù)籍購(gòu)房社保由之前的連續(xù)累計(jì)2年變更為累計(jì)2年，不用再連續(xù)。認(rèn)房又認(rèn)貸改成認(rèn)房不認(rèn)貸等措施。

目前除了放松限售被官方坐實(shí)外，其余動(dòng)作尚不知真假。

但可以確定的是：

在疫情沒(méi)有徹底平復(fù)之前，在大家的收入沒(méi)有恢復(fù)乃至實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)之前，在市場(chǎng)信心沒(méi)有恢復(fù)之前，包括蘇州在內(nèi)的大多數(shù)城市，成交量仍難言樂(lè)觀(guān)。

關(guān)鍵詞： 大幅降息 蘇州二手房限售 二手房限售政策 蘇州樓市