上市房企融資“第三支箭”射出后，首批4家上市房企再融資獲批。

6月27日晚間，滬深交易所官網(wǎng)信息顯示，大名城（600094.SH）、保利發(fā)展（600048.SH）、福星股份（000926.SZ）、中交地產(chǎn)（000736.SZ）的再融資項(xiàng)目注冊生效。同日晚間，這4家公司也發(fā)布了再融資申請獲得證監(jiān)會同意注冊批復(fù)的公告。

(相關(guān)資料圖)

在交易所審核問詢過程中，募投項(xiàng)目和經(jīng)營層面的情況被重點(diǎn)關(guān)注，比如：募集資金投向的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否屬于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是否用于拿地拍地或開發(fā)新樓盤等增量項(xiàng)目；主要關(guān)注發(fā)行人的財(cái)務(wù)狀況、償債能力，以及經(jīng)營是否正常、是否存在房地產(chǎn)項(xiàng)目交付困難引發(fā)重大糾紛爭議等情況、是否屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)等。

4家上市房企再融資獲批

在“第三支箭”涉房上市公司股權(quán)融資放開7個(gè)月后，首批房企再融資正式落地。

2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布消息稱，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。其中包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

根據(jù)證監(jiān)會消息，允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

自2023年3月1日起，首批上市房企再融資申請陸續(xù)獲得受理，并均于6月19日注冊生效。

其中，保利發(fā)展定增項(xiàng)目3月1日獲受理，到批文生效共110天；福星股份定增項(xiàng)目3月3日獲受理，到批文生效共108天；大名城定增項(xiàng)目3月14日獲受理，到批文生效共97天；中交地產(chǎn)定增項(xiàng)目3月29日獲得受理，到批文生效共82天。

根據(jù)募集說明書，上述4家公司募集資金投向的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于“保交樓、保民生”項(xiàng)目或棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。其中，保利發(fā)展擬募資金額最高，為125億元；大名城、中交地產(chǎn)、福星股份分別擬融資30億元、35億元、13.4064億元。

根據(jù)證監(jiān)會批復(fù)的內(nèi)容，此次批復(fù)自同意注冊之日起12個(gè)月內(nèi)有效， 自同意注冊之日起至本次發(fā)行結(jié)束前，公司如發(fā)生重大事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告交易所并按有關(guān)規(guī)定處理。上市公司此次發(fā)行應(yīng)嚴(yán)格按照報(bào)送交易所的申報(bào)文件和發(fā)行方案實(shí)施。

截至目前，滬市已有12涉房上市公司披露再融資預(yù)案，合計(jì)募集資金超400億元。

審核中重點(diǎn)關(guān)注這幾點(diǎn)

首批上市房企再融資申請過程中，交易所審核重點(diǎn)關(guān)注的問題也備受市場關(guān)注。

其中，保利發(fā)展、大名城的再融資項(xiàng)目在審核過程中，重點(diǎn)被問詢了募投項(xiàng)目、業(yè)務(wù)與經(jīng)營情況兩方面的問題。

關(guān)于募投項(xiàng)目方面，上交所重點(diǎn)關(guān)注保利發(fā)展、大名城募集資金投向的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否屬于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；募集資金是否用于拿地拍地或開發(fā)新樓盤等增量項(xiàng)目；是否存在資金挪用等違法違規(guī)情形。

根據(jù)兩家公司的回復(fù)內(nèi)容，保利發(fā)展募集資金投向的14個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均屬于“保交樓、保民生”項(xiàng)目，其中5個(gè)項(xiàng)目包含部分經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置房建設(shè)等政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。大名城募集資金投向的5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均屬于“保交樓、保民生”項(xiàng)目，同時(shí)，5個(gè)項(xiàng)目均涉及保障性住房。對于后兩個(gè)問題則均給出了否定的回復(fù)。

關(guān)于業(yè)務(wù)與經(jīng)營情況，交易所主要關(guān)注發(fā)行人的財(cái)務(wù)狀況、償債能力；報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營是否正常，是否存在房地產(chǎn)項(xiàng)目交付困難引發(fā)重大糾紛爭議等情況；是否建立健全的資金管控、拿地拍地、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目銷售等相應(yīng)的內(nèi)部控制制度并有效執(zhí)行；經(jīng)營是否合法合規(guī)，是否屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)；是否存在重大負(fù)面輿情。

其中，2020年末~2022年末，保利發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為68.74%、68.00%和68.44%；凈負(fù)債率分別為56.54%、55.07%和63.57%；現(xiàn)金短債比分別為1.82、1.86和1.57。同期，大名城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為48.84%、39.42%和29.52%；凈負(fù)債率分別為70.90%、20.47%和25.02%；現(xiàn)金短債比分別為0.54、4.24和1.06。

在福星股份、中交地產(chǎn)的審核問詢問題中也涉及上述問題。包括中交地產(chǎn)扣非歸母凈利潤逐年下滑的原因及合理性，福星股份歸母凈利潤逐年下滑的原因及合理性，以及相關(guān)不利因素是否具有持續(xù)性影響。

對此，中交地產(chǎn)稱，業(yè)務(wù)經(jīng)營正常，部分對公司業(yè)績存在不利影響的因素存在一 定持續(xù)性，但不會對發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營能力構(gòu)成重大不利影響。

福星股份則稱，“歸母凈利潤下滑主要系受房地產(chǎn)行業(yè)市場波動加大的影響，部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格小幅下調(diào)，公司對應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和確認(rèn)投資 性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益增加所致。公司始終堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營策略，未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步落地以及房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的回升，公司業(yè)績有望保持穩(wěn)定增長?！?/p>

當(dāng)然，上述4家公司也在募集說明書中提示了多重風(fēng)險(xiǎn)，其中包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)績下滑或波動風(fēng)險(xiǎn)。其中，中交地產(chǎn)稱，近年來公司拿地成本及建設(shè)安裝成本有所提高，受到行業(yè)政策、市場環(huán)境等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢，企業(yè)盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄，公司可能面臨盈利能力下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

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