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作者 | 王澤紅

(資料圖)

編輯 | 吳亞

4月19日，上海土拍進(jìn)入第二日，4幅地塊總成交94.63億，溢價率均超8%，場面愈發(fā)火爆。

其中，嘉定工業(yè)區(qū)嘉定北地塊吸引了金隅、華潤、國貿(mào)&葛洲壩、中鐵建&越秀、建發(fā)&華發(fā)、招商&師山、浙交投&象嶼、大家、金地、保利發(fā)展、綠城、萬科、中建八局等13家開發(fā)商和聯(lián)合體參與競拍。最終，金地強勢突圍以29.13億拿下。

這場行進(jìn)至半的土拍，隨著優(yōu)質(zhì)地塊的推出，硝煙味也愈發(fā)濃烈。

昨日，上海開啟今年首場土拍、為期四天，19宗涉宅用地總起拍價483.4億，這是近兩年以來少有一次土拍盛況，近50家房企參與爭奪。

19宗地塊中，僅有4幅地塊因只有一家房企報名而提前鎖定成交，剩余15幅均有多家競買人參與爭奪。根據(jù)報名信息，有11幅地塊獲超10家意向房企報名，4幅地塊報名意向房企達(dá)20家以上，2幅甚至超30家報名，堪稱一場“搶地大戰(zhàn)”。

雖然企業(yè)依舊以央國企為主，包括招商蛇口、越秀、華發(fā)、保利、建發(fā)、中鐵建、葛洲壩等企業(yè)，萬科、中海、華潤禁令到期，也紛紛現(xiàn)身。但上海此次土拍也有民營房企的現(xiàn)身，如碧桂園報名4宗地塊，龍湖報名3宗地塊，美的報名2宗。

上海的此次土拍，正如由春至夏的天氣升溫，首日成交8宗地，收金172億。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前上海土地拍賣市場總體較熱，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦更是感嘆：“上海這次土拍是多年未遇的盛況啊。”

不僅是上海，隨著3月大部分核心城市啟動2023年一批次供地，土拍整體呈點狀回暖趨勢，南京、廣州、深圳、寧波、長春、合肥和杭州等核心城市，吸引多家房企參與，雖然多地仍以底價成交，但觸頂搖號現(xiàn)象也頻繁發(fā)生。

土地市場的熱度，正在肉眼可見的回歸，除了銷售市場回暖之外，也與各地的供地策略調(diào)整、房企的拿地思維變化強相關(guān)。

土拍升溫背后，多城“縮量提質(zhì)”供地

上海土拍首日，成都也進(jìn)行4月份首次土拍，延續(xù)了3月的高報名人數(shù)和競拍熱度，3宗宅地全部熔斷成交，總成交金額為20.36億，平均溢價率為14.46%。

更早之前的3月，深圳首批供地成交的5 宗地塊中1 宗溢價；成都首批集中供地第二拍3 宗涉宅地均達(dá)最高限價；合肥首批集中供地出讓10宗涉宅地塊，5宗觸頂進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，2宗溢價成交；寧波首批集中供地出讓10宗涉宅地塊，4宗觸頂搖號。

Wind數(shù)據(jù)顯示，從住宅類用地來看，3月百城住宅類用地成交平均樓面價為 3660 元/平，環(huán)比上升 1.4%，同比上升 3.6%，百城住宅類用地平均溢價率為7.62%，較去年同期上升了 3.1 個百分點，為 2021 年 9 月以來的最高點。

而且，土地成交熱點正在向核心一二線城市聚焦?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截止至4月中，一二線成交總價占比提升 4個百分點 至 66.5%，建面口徑占比提升1.1分百分點 至 31.4%，保持了近年占比持續(xù)提升趨勢；具體城市來看，2023 年成交總價占比前十城市為杭州、西安、北京、南京、蘇州、廣州、成都、寧波、溫州、合肥，均為核心城市。

溢價率也在同步走高，其中溢價率較高城市包括寧波 10.9%、合肥 10.9%、深圳 10.1%、杭州 9.8%、南京 8%，均顯著高于平均水平。

自去年以來，集中供地從三批供地演變成了多批供地，包括四批、五批、六批供地，各地采取多批少量供應(yīng)后，土地流拍率走低。進(jìn)入2023年2月，自然資源部優(yōu)化集中供地政策后，重點城市供地“多頻少量”“集中掛牌、分散出讓”的特征愈發(fā)顯著。

中銀證券分析道，南京、北京、廣州等城市縮量提質(zhì)的供地策略，再加之市場信心的恢復(fù)，土拍市場熱度尚可，整體溢價率水平也得以維持在相對高位，例如南京供地質(zhì)量明顯提升，11 宗宅地有 4 宗地塊封頂成交，一定程度上帶動了土地市場熱度，溢價率高達(dá) 8%。

申港證券也認(rèn)為，由于進(jìn)入2023 年部分城市集中供地土拍規(guī)則變動，地塊出讓日期分散，從已啟動集中供地的城市來看，供應(yīng)地塊質(zhì)量有所提升，集中供地 22 城多數(shù)土地市場熱度升溫，且好于全國整體水平。

當(dāng)然，除了供地端之外，拿地端的變化也很明顯。

拿地趨同一二線，房企競爭加劇

剛剛過去的年報季，多家房企透露出一個共同的信號：拿地均趨向一二線核心城市。并且這一現(xiàn)象從去年便現(xiàn)端倪。

中海2022年拿地占比中，一二線城市的貨值占87%；今年可售貨量中，73%在一線和強二線城市，管理層稱未來投資還將進(jìn)一步聚焦一線二線重點城市；綠城更為聚焦，拿地目標(biāo)主要瞄準(zhǔn)一二線城市，而且是去化率更快的住宅地塊，盡量避免較大商辦體量的項目。

招商蛇口也在將拿地區(qū)域至收縮一二線城市，2023年將重投核心城市，包括華潤置地、保利、華僑城等房企采取的也是類似投資策略。

甚至是以往土儲更多偏向三四線城市的碧桂園，也要調(diào)節(jié)土儲結(jié)構(gòu)，逐步調(diào)整為一二線和三四線各占50%。其去年新獲取的9個項目，71%分布在一二線城市。

房企拿地同步趨向核心城市，在促使一二線土拍熱度升溫的同時，也進(jìn)一步導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地獲取難度提升，更確切的是，央國企房企之間的競爭將愈發(fā)激烈。雖然民企開始呈現(xiàn)出積極意愿，拿地比例增高，但目前的土地市場仍以央國企為主。

本次上海土拍中，根據(jù)報名情況，招商蛇口報名地塊數(shù)量達(dá)15宗、越秀14宗、建發(fā)13宗、華發(fā)12宗、保利12宗、華潤12宗，多幅優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪主要是央國企之間競爭。

以普陀區(qū)桃浦地塊為例，吸引了包括華發(fā)、招商蛇口、保利、華潤、中海、中能建、金茂、越秀、綠城、金隅等在內(nèi)的十多家房企爭奪，經(jīng)歷54輪，綠城37.61億元觸發(fā)終止價，最終被浙江交投&象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體通過一次性報價，以總價37.78億元最接近隨機值競得，溢價率9.51%。

此外，徐匯田林地塊吸引了12家房企競拍，最終花落中鐵置業(yè)之手；浦東周浦地塊參與現(xiàn)場競價的競買人也在10個以上，最終被南昌市政&招商蛇口競得。

而且，在控制溢價率上限背景下，土地最終能否成功獲取，具有很大的不確定性，主要取決于兩點：一是運氣，即房企的搖號結(jié)果；二是資金充裕水平，通過參與多個地塊競拍，可以提升獲取概率。

正如上述普陀區(qū)地塊，金茂&凱德聯(lián)合體舉牌10次、保利發(fā)展舉牌8次、綠城舉牌11次、中鐵建&越秀聯(lián)合體舉牌3次、國貿(mào)&葛洲壩聯(lián)合體舉牌4次、金隅舉牌5次，但均未拿下這一地塊；而浙江交投&象嶼聯(lián)合體僅舉牌一次，在最后的書面競價成功。

土拍升溫后，考驗的既是房企的資金實力，也是運氣的一場比拼。

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