智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，“十四五”規(guī)劃綱要提出，加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、城中村等存量片區(qū)功能。城中村改造與舊改，均屬于城市更新范疇。本次城中村改造，“物管進(jìn)村”迎來(lái)重要發(fā)展機(jī)遇，物業(yè)從小區(qū)走向城市，實(shí)現(xiàn)從“讓居民生活更美好”到“深度參與城市治理”的跨越。頭部企業(yè)大力布局城市服務(wù)賽道，市場(chǎng)空間廣闊，城中村改造也將提升物業(yè)服務(wù)覆蓋率，擴(kuò)大物業(yè)管理行業(yè)空間。

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光大證券主要觀(guān)點(diǎn)如下：

國(guó)常會(huì)提出，在超大特大城市實(shí)施城中村改造

2023年7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。要更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

聚焦可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，“物管進(jìn)村”迎來(lái)重要發(fā)展機(jī)遇

“十四五”規(guī)劃綱要提出，加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、城中村等存量片區(qū)功能。城中村改造與舊改，均屬于城市更新范疇。本次城中村改造，“物管進(jìn)村”迎來(lái)重要發(fā)展機(jī)遇，物業(yè)從小區(qū)走向城市，實(shí)現(xiàn)從“讓居民生活更美好”到“深度參與城市治理”的跨越。

推行物管進(jìn)村，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋

招商積余進(jìn)駐深圳市坪山區(qū)馬巒街道、萬(wàn)物云進(jìn)駐深圳市福田區(qū)沙頭街道，兩個(gè)經(jīng)典案例表明，改造須全面推行物管進(jìn)村，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋;物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，確?？沙掷m(xù)發(fā)展，物業(yè)企業(yè)在前期的改造規(guī)劃、中期協(xié)調(diào)各方參與力量、后期持續(xù)管理與運(yùn)營(yíng)方面均扮演重要角色，看好“物管進(jìn)村”發(fā)展前景。

頭部企業(yè)大力布局城市服務(wù)賽道，市場(chǎng)空間廣闊

物業(yè)進(jìn)駐城中村，提供街道、片區(qū)的一體化綜合治理服務(wù)，包括街道環(huán)衛(wèi)清潔、安保巡查等，屬于城市服務(wù)業(yè)務(wù)范疇，頭部物業(yè)企業(yè)基本都布局了城市服務(wù)賽道，2022年，碧桂園服務(wù)/保利物業(yè)/世茂服務(wù)/雅生活服務(wù)/萬(wàn)物云城市服務(wù)收入分別為48.4/20.6/13.8/13.1/6.6億元;弗若斯特沙利文分析，2025年城市服務(wù)市場(chǎng)總收入將達(dá)到18857億元，2021年至2025年的復(fù)合增速為14.4%;另一方面，城中村改造也將提升物業(yè)服務(wù)覆蓋率，擴(kuò)大物業(yè)管理行業(yè)空間。

物業(yè)管理板塊資本市場(chǎng)表現(xiàn)：受美聯(lián)儲(chǔ)加息以及房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖進(jìn)程緩慢等因素影響， 年初至7月28日，光大地產(chǎn)物管板塊指數(shù)累計(jì)下跌14.1%，近期房地產(chǎn)政策釋放積極信號(hào)，物管估值修復(fù)(7月21日至7月28日期間累計(jì)上漲7.1%)。截至2023年7月28日，多數(shù)物管公司估值仍處于低位。

風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本風(fēng)險(xiǎn);第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn);增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn);關(guān)聯(lián)方依賴(lài)風(fēng)險(xiǎn);外包風(fēng)險(xiǎn)。

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