可能是被最近連續(xù)不斷的利好沖昏了頭腦，安徽六安市的多個(gè)樓盤，撤銷了之前的降價(jià)房源，申請(qǐng)恢復(fù)之前的備案價(jià)，其中還有不少房源開(kāi)始漲價(jià)。

這一消息，來(lái)源于澎湃新聞。

澎湃新聞披露，六安旭輝江來(lái)、力高君逸府、錦繡江山和皋城山莊二期四個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)撤銷“降價(jià)”。

原本四個(gè)樓盤降價(jià)幅度在5.55%至23.54%之間，其中55%的樓盤降價(jià)幅度超過(guò)了15%。

現(xiàn)在四個(gè)樓盤同時(shí)申請(qǐng)撤銷“降價(jià)”，想要恢復(fù)之前的備案價(jià)，也即漲回原來(lái)的備案價(jià)。

目前，皋城山莊二期已經(jīng)獲得六安市發(fā)改委同意，恢復(fù)至原來(lái)的備案價(jià)。相比于恢復(fù)前的降價(jià)，以11#號(hào)樓為例，28套房源恢復(fù)至原價(jià)格，其中8套房源的漲幅低于20%，其余20套房源漲幅超過(guò)20%，最高漲幅為26.04%。

這是什么情況?降價(jià)才是當(dāng)下的主流啊。

要知道，11月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市，無(wú)論新房還是二手房，無(wú)論環(huán)比還是同比，調(diào)整面積都在擴(kuò)大。

其中二手房同比下跌城市數(shù)量64個(gè)，占比超過(guò)90%。而且70個(gè)城市中有40個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格相較于2020年是下跌的。

回到六安方面，六安住建局披露的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全市商品房銷售面積637.2萬(wàn)平方米，同比下降16%;銷售金額415.9億元，同比下降7.6%。

同時(shí)，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份六安房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了0.26%。

所以才有了之前降價(jià)促銷的場(chǎng)面。

因?yàn)榉孔淤u不動(dòng)，9月份六安還發(fā)布過(guò)一份《關(guān)于促進(jìn)返鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的若干措施》，號(hào)召出外打工的游子，回家鄉(xiāng)購(gòu)房。

現(xiàn)在居然公然申請(qǐng)撤銷降價(jià)，恢復(fù)之前的備案價(jià)，要將價(jià)格漲回去。

這明顯與當(dāng)下的樓市語(yǔ)境格格不入。什么原因呢?

本號(hào)認(rèn)為，與最近幾天一系列利好文件有關(guān)，尤其是11月11日央行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的“房地產(chǎn)金融16條”，對(duì)房企、各類銀行、融資機(jī)構(gòu)做的一次全方位疏通，無(wú)論是政策跨度，還是力度，都屬實(shí)罕見(jiàn)，有人甚至將它與當(dāng)年的4萬(wàn)億相比擬。

在這種背景下，資本市場(chǎng)上的房地產(chǎn)股嗨翻天。于是，很多房企產(chǎn)生了一種錯(cuò)覺(jué)，覺(jué)得最困難的日子就要過(guò)去了。

于是，得趁熱打鐵，以放棄降價(jià)乃至漲價(jià)的方式，來(lái)制造一種緊張的氛圍，制造一種房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底，就要開(kāi)始上漲的錯(cuò)覺(jué)。

02 | 興奮太過(guò)了

這一招在過(guò)去二十年的房?jī)r(jià)上漲浪潮中，屢試不爽，也即所謂的買漲不買跌心理。

特別是距離我們最近的一次牛市，就是通過(guò)一波漲價(jià)來(lái)推動(dòng)去庫(kù)存的。

但，這一次，開(kāi)發(fā)商可能興奮得太過(guò)了。

他們現(xiàn)在的興奮就像是，心目中的女神給你發(fā)了條“在嗎”的消息，你興奮得連將來(lái)孩子的名字都想好了，殊不知人家只是禮貌性地問(wèn)候一下而已。

首先，這一次調(diào)整和以往任何一次調(diào)整都不一樣。

第一，最大的不一樣是購(gòu)買力。

房改以來(lái)，我們的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷過(guò)幾次調(diào)整，但那時(shí)候經(jīng)濟(jì)增速可期，收入也在不斷增長(zhǎng)，大家的日子蒸蒸日上，有盼頭。

反觀如今，在不確定的當(dāng)下，購(gòu)買力已經(jīng)所剩無(wú)幾，就連華為都高喊著活下去。裁員、離職、降薪成為了主題詞。

第二，房?jī)r(jià)泡沫太大，已經(jīng)嚴(yán)重背離了收入。

盡管有超過(guò)90%的城市房?jī)r(jià)在調(diào)整，但由于上一輪房?jī)r(jià)上漲太過(guò)，房?jī)r(jià)泡沫太大，已經(jīng)嚴(yán)重背離了普通人的收入，即便收入沒(méi)有下降，也沒(méi)有多少人買得起，何況現(xiàn)在不少人的收入都縮水了不少。

以最新的房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，在深圳，一個(gè)拿著平均薪酬的人，一年不吃不喝的收入只能買2.23平方米，想要買一套90平米標(biāo)準(zhǔn)大小的房子，得不吃不喝40多年。

壓力最小的長(zhǎng)沙，一年不吃不喝可以買10.18平米，買一套標(biāo)準(zhǔn)大小的房子，需要不吃不喝9年左右，如果算上吃喝，時(shí)間得翻倍。

換句話說(shuō)，即便是買房壓力最小的中心城市，房?jī)r(jià)收入比也超過(guò)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是3至6年。

第三，人口轉(zhuǎn)向，城市化放緩，供大于求。

目前，除了深圳、北京、上海等少數(shù)城市外，大多數(shù)城市算上新房和二手房，已經(jīng)嚴(yán)重供過(guò)于求，南昌的商品房空置率已經(jīng)超過(guò)20%。

在這種本就供過(guò)于求的背景下，我們的城市化已經(jīng)進(jìn)入了后半程，而且人口已經(jīng)轉(zhuǎn)向。聯(lián)合國(guó)此前發(fā)布的《世界人口展望2022》中預(yù)測(cè)，中國(guó)2022年年中人口較2021年年中減少了6000人。

過(guò)去房?jī)r(jià)不斷上漲，是因?yàn)槿丝诓粩嗔魅胫行某鞘校枨蟛粩嘣黾又沃績(jī)r(jià)不斷上漲，現(xiàn)在這種局面正在改變。

這時(shí)，還想著用這種老套的做法來(lái)制造緊張的氛圍，行不通了，只能是搬起石頭砸自己的腳。

03 | 房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)短期不會(huì)改變

對(duì)于最近一系列利好帶來(lái)的影響，本號(hào)還是堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)：

利好樓市是肯定的，但短期內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)不會(huì)改變。這些利好政策只是給房企止血，而不是輸血，房企仍在為“活下去”做困獸之斗的局面不會(huì)改變。

具有人口流量的中心城市，在這一波調(diào)整之后，可能會(huì)橫盤較長(zhǎng)時(shí)間，之后才會(huì)緩慢爬升。

而大多數(shù)人口流失的三四線城市，則會(huì)進(jìn)入漫長(zhǎng)的陰跌期，其中就包括這篇文章的主角六安。

六安位于安徽西部，靠近合肥，人口常年被合肥虹吸。

去年公布的七普數(shù)據(jù)顯示，六安從2010年至2020年常住人口從561.2萬(wàn)人減少至439.4萬(wàn)人，減少了121.8萬(wàn)人。當(dāng)然其中有壽縣被劃給淮南的行政區(qū)劃調(diào)整緣故。

但即便扣除這個(gè)因素，六安真實(shí)的人口減少量也有21萬(wàn)人。

經(jīng)濟(jì)方面也偏弱，已經(jīng)淪為被幫扶的對(duì)象。

在今年年中國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《革命老區(qū)重點(diǎn)城市對(duì)口合作工作方案》中，六安等20個(gè)革命老區(qū)均被列入被幫扶的對(duì)象，六安由上海幫扶

這樣的城市，居然還有漲價(jià)的勇氣，居然還想制造漲價(jià)的緊張氛圍來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)成交，真是勇氣可嘉。

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