【資料圖】

復習去年五期首開

今天簡單聊一下保利天匯，春節(jié)后五期發(fā)售正當時。

剛好，離上次保利天匯五期大戶型開盤，正好過去了一年。

我再給大家復習去年2022年2月17日天匯五期首開，當時市場爆火，買房如買白菜時的盛況：

1. 去年同期開盤的是14、15兩棟，三梯四戶。一共有118、142、190三個戶型。

2. 當時最熱銷的是142平米的產(chǎn)品，開盤當天基本售罄，全款優(yōu)先。

3. 開盤當天190賣的一般，118好一些。整體去化速度都挺快。

4. 單價在70400元左右。

現(xiàn)在這波開盤，主推的是5期的12棟，包括116、140、187方的產(chǎn)品（和14、15棟一樣），128方是復式四房，總價在830-1500萬左右，折合單價約7.1-7.6w。

價格比去年貴了一些，去年買到的朋友小賺。

和去年有一點不同，今年190方這種最大戶型，單價反而比較高7.4-7.6w，140的7.3-7.4w。

情況就是這么個情況，都了解到了吧。

不按常理出牌的開發(fā)節(jié)點

要聊保利天匯，這個盤有個特點不能忽視，就是他的開發(fā)和銷售周期比較長。

再加上某些我也不知道的原因，他的銷售節(jié)點不是12345期這么按順序走下來的。

1期賣完之后，后面就開始放飛自我了，一會賣這幾棟，一會賣那幾棟，完全沒有什么規(guī)律可言。

所以就出現(xiàn)了一個問題，有些樓棟在交付后，周圍還是大片的工地，這也引發(fā)了這些業(yè)主的不滿。

再加上眾所周知的學校在交樓兩年后都不開學的問題，我估計和施工、銷售節(jié)點的改變，多少也有一些關(guān)系。

如果真正要了解保利天匯這個盤，還是要放眼全局去看，尤其是看他的歷史。

要想這么做，難點在于，因為之前說到的原因，保利天匯這個盤來來去去有過很多銷售、策劃、管理的員工，也造成了不同組團資料信息的“斷檔”。

我收集了很久，終于做出了一個相對比較全面的保利天匯的模型圖。

這非常有助于理解保利天匯這個盤的設計思路，與投資思路。

我們簡單的分期來看一下。

分期介紹

一期：

一期是最早交付的組團，位于項目最南側(cè)。

我們現(xiàn)在去到保利天匯的現(xiàn)場，最容易看到的就是這批已交付入住的樓。

當時的價格大概是北向4.5w，南向4.8w每平米，整體均價4.6w。

這個組團是偏向剛需的，分別是2T7H和2T8H，但總樓層不高，電梯使用起來應該壓力不大。

現(xiàn)在看這個價格，確實比較便宜實惠，產(chǎn)品中規(guī)中矩。

二期：

保利天匯的二期我認為是性價比比較高的一個組團。

看面積，是改善型的產(chǎn)品，最大有130方，尤其是6、7兩棟，品字結(jié)構(gòu)，無論采光通風都比較好。

當時賣的價格也不錯，北向均價只要4w多，南向大戶型5.2w。因為北向小戶型數(shù)量并不多，所以整體均價在5w左右。

這期當時的去化也很快。

三期：

保利天匯一期、二期還是看得出是有想法的梯度遞進式的產(chǎn)品設計。

但是到了三期，可能是和人才房共同組團的原因，設計上就有點過于放飛自我不管不顧。

面積小、戶型一般、整體布局一般、采光視野一般。

完全是團在一起的感覺。

這一期開盤均價5.5w左右，因為產(chǎn)品力一般，整體的去化速度比不上一二期。

后來還有一些降價。

我的看法就是三期的價格不要用來和其他幾期比較，產(chǎn)品力并不在同一條線上。

它賣的便宜是應該的，二手可能會是未來天匯整個小區(qū)最便宜的一個組團。

五期：

保利天匯的四期是人才房，不用于銷售。

所以現(xiàn)在直接來到五期，就是現(xiàn)在賣的這些大戶型。

具體怎么樣，看這張圖。

這張圖是我春節(jié)前就做了，當時并沒有5期的完整資料，戶型面積可能又一些標注的誤差，如果有也歡迎指出。

因為是樓王組團，大戶型尤其是142這個面積，無論是自住還是投資，我認為都是首選。

因為190的面積過大，在一個偏向剛需和剛改的小區(qū)里，有些錯配。

118的戶型比142又略差。

142不超豪宅線，性價比比較高。

所以去年首開時，142賣的最快，非全款買不到好樓層。

保利天匯的最直接競爭對手是天河一品和珠江花城。

這幾個盤說實話各有優(yōu)勢，選籌的話我建議還是從自身情況出發(fā)，進行選擇。

最后上張全景圖：

如有需要，比如了解選籌、日照之類的信息，歡迎咨詢我們：

關(guān)鍵詞： 開盤當天 來看一下 設計思路