盡管疫情仍未得到控制，但全美各地房價(jià)出現(xiàn)大幅攀升。全美標(biāo)普席勒房價(jià)指數(shù)和4月在售新屋價(jià)格分別創(chuàng)下16年和33年來高位。

諾獎(jiǎng)得主席勒根據(jù)回溯100多年的數(shù)據(jù)，發(fā)出感嘆“實(shí)際房價(jià)從來沒有這么高過!”，而樓市火爆的趨勢也已經(jīng)引發(fā)拜登政府的密切關(guān)注，白宮發(fā)言人表示，拜登政府擔(dān)心住房越來越讓民眾無法負(fù)擔(dān)。

美國房價(jià)飆漲，是需求，還是泡沫?美國民眾集體“炒房”，邊界在哪里?美國上一輪嚴(yán)重的次貸危機(jī)正是起源于房地產(chǎn)泡沫的破裂，而此番全美范圍的房價(jià)上漲，又會(huì)否引發(fā)金融和經(jīng)濟(jì)體系的再一次集體崩盤?

“全美房價(jià)暴漲”專題策劃擬針對上述問題，采訪美國買家、賣家、中國投資客、房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)、宏觀經(jīng)濟(jì)分析師、金融市場分析師，描繪全美房價(jià)上漲期間的民生“圖譜”、并對此輪房價(jià)上漲的誘因做一溯源，同時(shí)討論房價(jià)與疫情期間經(jīng)濟(jì)修復(fù)的深度關(guān)聯(lián)。

美聯(lián)儲(chǔ)不斷大放水的時(shí)代背景下，市場對通貨膨脹的恐懼節(jié)節(jié)攀升，全美物價(jià)普漲。木材、水泥漲價(jià)，庫存不足，需求旺盛，在多重因素助推下，美國房價(jià)在過去半年多的時(shí)間里一路飆升。

房子，這一在人們心中具有安身立命意義的東西，現(xiàn)在在美國人心中，究竟是家，還是身家?為此，《國際金融報(bào)》記者采訪數(shù)位在美國生活并買房的業(yè)主，但未獲得統(tǒng)一的答案。與此同時(shí)，不斷暴漲的房價(jià)仿佛在對人們叫囂：“嘿!再不上車，就晚了!”

搶房

如果是在2008年前的美國，人到中年的女服務(wù)員克里斯汀(Christine Rodriguez)可能不會(huì)像眼下這樣為了首付而發(fā)愁。

著名電影《大空頭》就描述了一場這樣的畫面：在酒吧做服務(wù)生的年輕女孩用超低首付買到了房。銀行把貸款批給本身經(jīng)濟(jì)狀況就不好的人，在那場世紀(jì)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨之前，少有人對此表示出過多的質(zhì)疑。

但這一幕不會(huì)在當(dāng)下上演?？死锼雇∫患伊谧畲蟮男脑妇褪前犭x逼仄的拖車，而最近半年，攀升的房價(jià)讓他們的希望不斷落空。

從城市到鄉(xiāng)村，美國房價(jià)從2020年下半年到現(xiàn)在一路普漲，各地徹底解封的政策遙遙無期，房屋庫存不斷下降。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的統(tǒng)計(jì)，截至今年4月，全美國只有116萬套房源，較去年同期下降20%。然而，與去年4月相比，全美待批房屋簽約量同比增長了51.7%。

人們渴望更舒適、有保障的生活，但對于沒有儲(chǔ)蓄習(xí)慣的美國普通人來說，買房變得前所未有的艱難。

“我從未歷經(jīng)過如此炙熱的市場。”代理克里斯汀買房業(yè)務(wù)的中介蒂芙尼·埃勒(Tiffany Ehler)表示。她們所在的得梅因市人口約20萬，是愛荷華州的首府，在以往，人們很難想象這樣的城市會(huì)有樓市繁榮期。

克里斯汀買房的動(dòng)力來自孩子，她和丈夫結(jié)婚后一直住在拖車?yán)?，她的六個(gè)孩子，五個(gè)都要上網(wǎng)課。讓克里斯汀感到恐懼的是，如果沒有房子，自己的孩子將在拖車?yán)锝邮芙逃?，遠(yuǎn)離市區(qū)、沒有未來。

但克里斯汀只能承擔(dān)15萬至22萬美元的出價(jià)，首付的錢是她和丈夫五年來的積蓄。埃勒幫她找到了25處二手房，就在實(shí)地看房的幾個(gè)小時(shí)后，大部分房屋被一搶而空，好的房源被一再加價(jià)，根本輪不到克里斯汀。

“我覺得其中一些定價(jià)過高，賣家根本不愿降價(jià)。我們甚至沒有時(shí)間去思考，它就被賣掉了。”克里斯汀說。

手拿現(xiàn)金，一房難求。經(jīng)紀(jì)商程欣迪在加州地產(chǎn)扎根數(shù)年，她告訴記者，眼看著房價(jià)上漲，很多業(yè)主便也不愿意賣房子了。“他們擔(dān)心賣掉之后，自己買不到新的房屋”。

如此一來，房源更加短缺，想要買到好地段的好房子，還需要有加價(jià)的魄力與實(shí)力。“今年以來，居外IQI的經(jīng)紀(jì)人為亞洲買家在美國購房變成了真正的‘搶房’，經(jīng)紀(jì)人需要不停地幫買家在美國物色那些不需要現(xiàn)場看房、購房流程相對簡單的期房項(xiàng)目，一旦找到有合適項(xiàng)目的開發(fā)商，要么需要排隊(duì)，要么需要加價(jià)。”亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人執(zhí)行董事長喬治·奇米爾(Georg Chmiel)對《國際金融報(bào)》記者說。

美國華人王蘭告訴《國際金融報(bào)》記者，在美國的二手房市場上，買賣雙方一般都會(huì)各自雇傭經(jīng)紀(jì)人，買家、賣家可以互不見面，如果買家決定購買，將會(huì)開具一份正式的出價(jià)offer，賣方經(jīng)紀(jì)人將匯聚所有的offer給賣家，讓其決定賣給誰。一般而言，誰的出價(jià)越高，賣家就會(huì)接受誰的offer。正是因此，克里斯汀拼不過那些有能力加價(jià)的買家，不斷與理想房屋失之交臂。

在富人聚集的西海岸，加價(jià)的情況就更加劇烈。生活在加州圣地亞哥的張先生告訴記者，目前該地區(qū)地段較好的房子，掛出來后大概10到15天就可以成功交易。而為了贏得賣家的心，買家至少要加價(jià)10%-20%。這樣的一套房子，每天排隊(duì)看房的大概會(huì)有三四十組人，有不少人直接提著現(xiàn)金買房，有時(shí)候還沒排到自己，就直接被前面的人“搶單”了。

“打個(gè)比方，現(xiàn)在圣地亞哥有這么套房子，300平方米，帶學(xué)區(qū)，業(yè)主想賣180萬美元，我拿著185萬美元的現(xiàn)金，房東也不會(huì)給我回應(yīng)的，他不會(huì)來問你還愿意再加多少錢，因?yàn)樵缇陀心弥?00萬的人跟他談了。”張先生說。

圣何塞地區(qū)一棟破舊的房屋以80萬美元在今年年初上市，在5月18日以85.8萬美元的價(jià)格售出，不到半年的時(shí)間漲價(jià)5.8萬美元(約合37萬人民幣)。圖一：掛牌價(jià);圖二：房地產(chǎn)網(wǎng)zillow顯示該房已售出。

上述房源細(xì)節(jié)圖。公開信息顯示，該房建造于1930年，9395平方尺。

漏洞

“我們家現(xiàn)在的房子在去年11月時(shí)只需要加價(jià)3萬(美元)，而現(xiàn)在這片區(qū)域的房子需要加價(jià)15萬到20萬(美元)才有可能搶到。”在記者詢問目前加價(jià)的情況后，在南加州某市生活了十年的美國華人王蘭這樣說。

“(美國)樓市從來沒有歷經(jīng)過如此奇葩的加價(jià)時(shí)刻”，王蘭說，目前在某些城市，已經(jīng)出現(xiàn)了近70名買家同搶一戶新房的情況。

然而不僅是買房難，賣房也不是一件輕松事兒。在過去半年，王蘭一家險(xiǎn)些被坑。

王蘭本沒想過要換房子，在去年底，美國疫情不斷惡化，一家三口萌生了換套大面積新宅的想法，他們在住的舊宅子是一棟小戶型獨(dú)立屋，面積不到1800平方尺(相當(dāng)于國內(nèi)住宅面積170平方米)，靠近當(dāng)?shù)豂T企業(yè)和著名高校，而且位于當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)區(qū)。初到美國時(shí)，王蘭就是為了兒子的教育才買下此房的。

樓市一路火熱，王蘭自然認(rèn)為舊宅能賣個(gè)好價(jià)錢，卻不想由于選錯(cuò)了經(jīng)紀(jì)人，險(xiǎn)些損失慘重。

王蘭告訴記者，在美國買家、賣家各自雇傭經(jīng)紀(jì)人，由經(jīng)紀(jì)人代表自己同對方經(jīng)紀(jì)人溝通，買家很清楚自己會(huì)為哪套房出價(jià)，故經(jīng)紀(jì)人很難背著買家做手腳，但賣家并不清楚會(huì)有多少人看房，有多少潛在買家下offer，以及出價(jià)究竟多少，這一切都需賣家經(jīng)紀(jì)人告知。如果賣家經(jīng)紀(jì)人出于私利有意隱瞞真實(shí)情況，賣家就容易被蒙騙。王蘭一家正是在挑選經(jīng)紀(jì)人上翻了大跟頭。

為求溝通順利，王蘭找了一位形象、口碑皆不錯(cuò)的華人經(jīng)紀(jì)湯姆·李(化名)，王蘭一家與李商定舊宅以102萬-106萬美元上市，但李未經(jīng)王蘭一家同意擅自改成了104萬-108萬美元上市并登出廣告，上市兩周，本以為能收到一堆買家offer的王蘭只收到了一個(gè)offer。對此，湯姆·李的解釋是報(bào)價(jià)高了。

但是，如此火熱的房地產(chǎn)市場，怎么會(huì)只有一個(gè)買家出offer?發(fā)現(xiàn)蹊蹺后，王蘭做了一番調(diào)查，她發(fā)現(xiàn)之所以她的房子只有一個(gè)offer，是因?yàn)闇?middot;李采取不接電話、不回短信的方式，將大量想要看房的潛在買家擋在門外，只邀約與自己有合作的經(jīng)紀(jì)人帶買家來看房，并從中選擇了一個(gè)能私下給他最大好處的華人經(jīng)紀(jì)及買家，還向王蘭表示，買家只肯出價(jià)105萬。幸而王蘭及時(shí)醒悟并中止了交易，避免了被坑。

“看似很規(guī)范的房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)有很多漏洞。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要求雖然高，但經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的權(quán)利太大。在當(dāng)下，不僅僅是買房難，連我們這樣的想趁著房價(jià)上漲賺一筆的賣家也很難。”王蘭說。

而湯姆•李并不是個(gè)例，經(jīng)紀(jì)商程欣迪告訴《國際金融報(bào)》記者，近期有一件事情在圈子里炸開了鍋：一位買家看上了一套房子，臨到要下offer的關(guān)頭，被自己的經(jīng)紀(jì)人截胡了。“還有的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)幫買家同時(shí)下好幾個(gè)offer，但這對地產(chǎn)從業(yè)規(guī)則而言是很不規(guī)范的。”程欣迪說。

擔(dān)憂

2021年第一季度數(shù)據(jù)顯示，美國幾乎每個(gè)大都市地區(qū)的房價(jià)都出現(xiàn)了上漲，以家庭為單位的房屋售價(jià)中位數(shù)增長率達(dá)到16.2%，創(chuàng)下1989年以來的新高。

房屋建筑商LGI Homes Inc.首席執(zhí)行官埃里克·里帕(Eric Lipar)在5月的財(cái)報(bào)電話會(huì)議上表示：“盡管房屋的平均銷售價(jià)格比去年提高了11%，但人們對房屋的需求從未像現(xiàn)在這樣高。”在許多都會(huì)區(qū)，即使一些買家退出市場，需求仍將超過可用供應(yīng)”。

值得注意的是，在今年2月，全美10萬美元到25萬美元之間的房屋售出量同比下降了11%，而售價(jià)超過100萬美元的售出量增長了81%。這一數(shù)據(jù)也說明，買家越來越看重房屋自身的價(jià)值實(shí)力，而不是“僅僅想買套房子”那么簡單。

對于房價(jià)大漲的原因，NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，美國房價(jià)的大幅上漲只是說明需求強(qiáng)勁，住房供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低。

庫存不足和需求旺盛，這是目前輿論場上呼聲最高的兩大原因，但這不足以解釋全部。

王蘭告訴《國際金融報(bào)》記者，疫情之后，美股狂漲，炒股的人有錢了，熱錢流入樓市，“市場上房子太少，而想買房的人太多了，這進(jìn)一步推高了房價(jià)。再加上美聯(lián)儲(chǔ)大放水，房價(jià)自然就上去了”。與此同時(shí)，木材、水泥價(jià)格等原材料齊上漲，進(jìn)一步推高了房價(jià)。

“有很多不差錢的人，也有很多缺錢的人”，Cindy說，雖然有實(shí)力的買家都在搶好房源，并不惜一切加價(jià)，但多數(shù)還是為首付和貸款頭痛不已的普通人，對于他們來說，時(shí)間就是一切。

佛羅里達(dá)州的買家朱莉·庫克(Julie Cook)和母親在今年1月移居愛達(dá)荷州博伊西市，在搬家前，他們計(jì)劃以不到30萬美元的價(jià)格在博伊西購買房屋，但到達(dá)后，這筆錢已經(jīng)買不到原先看中的房子了。

張先生進(jìn)一步對《國際金融報(bào)》記者表示，最近他看房時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，在以往，排隊(duì)來看房的基本上是夫妻小兩口或是再帶個(gè)孩子，而最近幾個(gè)月，涌現(xiàn)了很多一家三代看房的。“子女如果聯(lián)合父母一起買房，貸款額數(shù)也會(huì)更大，兩代人加起來供一套房子，我想這也反映了當(dāng)下的一些現(xiàn)實(shí)問題”。

一個(gè)月前，加州圣克拉拉地區(qū)出售聯(lián)排別墅，根據(jù)NBC報(bào)道，這些房屋的價(jià)格為120萬美元，數(shù)十名購房者在戶外搭帳篷連夜排隊(duì)買房。圖片來自推特用戶。

面對高漲的房價(jià)，一些買家開始擔(dān)憂泡沫問題。房地產(chǎn)網(wǎng)站Redfin的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家泰勒·馬爾(Taylor Marr)表示，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲超出抵押貸款利率，人口增長或家庭收入增長等基本因素所能解釋的范圍時(shí)，泡沫就會(huì)出現(xiàn)。

馬爾表示，截至目前，美國房市的泡沫尚未到來。根據(jù)凱斯·席勒(Case-Shiller)的指數(shù)，美國房屋價(jià)格在今年年初比一年前長超11%，這一數(shù)字超過了全美工資漲幅。然而，根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，美國今年的抵押貸款利率下降了88個(gè)基點(diǎn)，從2020年1月的3.62%下降到2021年1月的2.74%。

越來越多的“千禧一代”準(zhǔn)備進(jìn)入購房市場，這意味著市場上還有更大的空間要繼續(xù)開拓，但“千禧一代”的購房壓力也在不斷走強(qiáng)。“因?yàn)榉績r(jià)漲幅過快，很多剛需年輕人將難以買到自己人生的首套房，從而錯(cuò)失機(jī)會(huì)，拉大貧富差距。”PNC金融服務(wù)公司高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Abbey Omodunbi表示。

“很明顯，擁有房屋是創(chuàng)造財(cái)富的最成功、最大的來源之一，特別是對那些本身收入不高的人來說。”全球最大國際產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、美國最大商業(yè)信息供應(yīng)商第一美國(First American)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·弗萊明(Mark Fleming)如是說。

“而沒有房屋，你就無法創(chuàng)造財(cái)富。”弗萊明補(bǔ)充。

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