1月4日下午5點(diǎn)左右，融創(chuàng)員工幾乎用同一條新聞刷屏了朋友圈——《融創(chuàng)160億元境內(nèi)債券整體展期成功》。

新年的鐘聲尚余音繞梁，融創(chuàng)的利好已經(jīng)給房地產(chǎn)的2023開(kāi)了個(gè)好頭。

融創(chuàng)紓困有戲 孫宏斌乘風(fēng)上岸

根據(jù)公告，融創(chuàng)總計(jì)160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會(huì)議表決通過(guò)。展期方案通過(guò)后，將有效緩解融創(chuàng)未來(lái)3至4年的流動(dòng)性壓力，進(jìn)一步改善整體財(cái)務(wù)狀況，為公司恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、回歸健康發(fā)展軌道創(chuàng)造有利條件。

這一公告，被視為融創(chuàng)百戰(zhàn)歸來(lái)、浴火重生的信號(hào)，融創(chuàng)也將成為2021年以來(lái)，繼富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)之后第三家成功重組境內(nèi)債的房企。

據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊在2022年的報(bào)道，去年11月融創(chuàng)已就存續(xù)規(guī)模約154億的全部境內(nèi)債券進(jìn)行展期磋商。此后，整個(gè)12月融創(chuàng)都在與投資人溝通境內(nèi)債券整體展期方案。

從此次境內(nèi)債券整體展期最終方案來(lái)看，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。同時(shí)，融創(chuàng)還以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障，并創(chuàng)新設(shè)計(jì)了現(xiàn)金支付+小額兌付的機(jī)制，最大程度兼顧機(jī)構(gòu)投資者與個(gè)人投資者利益訴求。

“苦熬過(guò)冬的融創(chuàng)能夠順利上岸，確實(shí)是趕上了政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變”，這是多位業(yè)內(nèi)分析人士的共識(shí)。

先是去年11月，金融監(jiān)管部門(mén)密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(“金融16條”)。隨后，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，信貸、債券、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境逐步改善。

此外，2023年開(kāi)年后的第一條地產(chǎn)政策更加加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)今年能夠上岸的信心。

1月4日，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解到，決策層正計(jì)劃加大支持力度，助力一批被視為具有系統(tǒng)重要性的開(kāi)發(fā)商度過(guò)流動(dòng)性危機(jī)，以避免行業(yè)整體出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)不愿具名的知情人士稱(chēng)，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金穩(wěn)委”)上周指導(dǎo)證券業(yè)和銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，就優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表支持計(jì)劃，抓緊落實(shí)具體舉措。知情人士表示，優(yōu)質(zhì)房企的界定標(biāo)準(zhǔn)包括審計(jì)師連續(xù)三年對(duì)財(cái)報(bào)出具無(wú)保留意見(jiàn)、無(wú)包括公開(kāi)市場(chǎng)違約在內(nèi)的重大不良記錄和屬于“系統(tǒng)重要性”房企等。

顯然，曾經(jīng)位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模三甲的融創(chuàng)從交付體量和銷(xiāo)售總額都能被列入“系統(tǒng)重要性”名單之中。

如果說(shuō)160億是從集團(tuán)層面融創(chuàng)的投資人給它卸下了一大塊包袱，而從各地來(lái)看，融創(chuàng)近期也呈現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花之勢(shì)。

1月3日，融創(chuàng)公告稱(chēng)，在附有回購(gòu)權(quán)的前提下，將深圳融華置地投資有限公司51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元。

深圳融華置地是深圳冰雪文旅城的項(xiàng)目公司。股轉(zhuǎn)前，融創(chuàng)持有其51%的股權(quán)，珠海華發(fā)持有其49%的股權(quán)。股轉(zhuǎn)完成后，珠海華發(fā)將持有其100%的股權(quán)。

不僅如此，融創(chuàng)位于上海、湖北武漢、陜西咸陽(yáng)三地的項(xiàng)目獲得AMC的新增融資。

作為其中規(guī)模最大的是上海董家渡項(xiàng)目，融創(chuàng)1月3日在其官微宣布，上海董家渡項(xiàng)目融資合作首筆資金完成投放。2022年底，融創(chuàng)中國(guó)與中國(guó)華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行(上海銀行、上海農(nóng)商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行)組成的銀團(tuán)、中信信托就上海董家渡項(xiàng)目達(dá)成融資合作，合作方將攜手對(duì)該項(xiàng)目注資。本次合作總規(guī)模超120億元，首筆資金已于近日完成投放。

據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解，董家渡項(xiàng)目的合作落地，與上海市黃浦區(qū)政府的支持密不可分。中國(guó)華融并購(gòu)重組部聯(lián)合上海分公司、上海自貿(mào)區(qū)分公司具體推進(jìn)，全面開(kāi)展盡調(diào)，協(xié)同中信信托、中信泰富和中信咨詢(xún)等，為董家渡項(xiàng)目量身定制、開(kāi)出了多方共贏的“綜合藥方”。在為公司保留核心資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，華融公司以“股+債”方式介入紓困，聯(lián)動(dòng)銀團(tuán)繼續(xù)發(fā)放拆遷貸款，保障項(xiàng)目順利重整盤(pán)活。

此后，這種政府背書(shū)、AMC機(jī)構(gòu)牽頭、多機(jī)構(gòu)協(xié)同的融資模式在融創(chuàng)多項(xiàng)目中加速落地。去年12月下旬，東方資產(chǎn)與融創(chuàng)就武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成融資合作，注入33.11億元新增資金。同時(shí)，地方AMC陜西金資也與融創(chuàng)就咸陽(yáng)森嶼城項(xiàng)目達(dá)成融資合作。

就連2022年沉寂了快一年的孫宏斌近期也在媒體上公開(kāi)露了臉，鬢角間多了不少白發(fā)的孫宏斌消瘦了許多，但是熟悉他的人在圖片下留言，“眼睛里還有光。”

家印被“自殺” 恒大盼“回生”

同樣在近期實(shí)現(xiàn)債券展期的房企還有恒大，有人認(rèn)為這家曾經(jīng)房企規(guī)模之王的倒下是整個(gè)行業(yè)暴雷的導(dǎo)火索。

12月28日晚間，恒大地產(chǎn)公告稱(chēng)，恒大地產(chǎn)債券持有人通過(guò)《關(guān)于變更本期債券持有人會(huì)議相關(guān)時(shí)間及豁免監(jiān)票相關(guān)程序的議案》和《關(guān)于調(diào)整“15恒大03”債券本金及利息兌付安排的議案》。

這筆展期的債券規(guī)模也不小，發(fā)行規(guī)模82億元，是融創(chuàng)這次展期規(guī)模的一半。而恒大地產(chǎn)明面上的負(fù)債規(guī)模是融創(chuàng)一倍左右。

“恒大從上至下的核心工作現(xiàn)在都在保交樓，所有的賬和債都得先給這事讓路”，接近恒大人士向鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊透露。

這一點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)從去年12月初許家印的“自殺”事件中已經(jīng)可見(jiàn)一斑，他以一條在微信中要求大家“集中一切精力保交樓”的語(yǔ)音留言，證明了自己還活著。

根據(jù)1月1日恒大流出的內(nèi)部信顯示，2022年恒大地產(chǎn)732個(gè)保交樓項(xiàng)目全面復(fù)工，全年累計(jì)交樓30.1萬(wàn)套。

參考恒大此前在12月2日的保交樓會(huì)議上釋放的信息顯示，交樓30萬(wàn)套應(yīng)該是恒大今年的總體目標(biāo)。當(dāng)時(shí)許家印在內(nèi)部會(huì)上表示，恒大集團(tuán)1至11月實(shí)現(xiàn)交樓25.6萬(wàn)套，2022年全年要力爭(zhēng)完成30萬(wàn)套的交樓，12月份必須保質(zhì)保量完成交樓4.4萬(wàn)套。

雖然從全年完成情況上來(lái)看，恒大似乎已經(jīng)完成了既定任務(wù)。但實(shí)際上，30萬(wàn)套的保交樓計(jì)劃已經(jīng)是恒大“腰斬”過(guò)的年度目標(biāo)。

在新年到來(lái)之際，許老板依舊按照慣例在內(nèi)部發(fā)表了全員公開(kāi)信，但字里行間已經(jīng)不復(fù)過(guò)去的豪言壯語(yǔ)，更多的則是對(duì)早日化解債務(wù)危機(jī)的期盼。

在內(nèi)部信中，許家印表示：“只要全體恒大人齊心協(xié)力、永不放棄，努力拼搏、苦干實(shí)干，一步一個(gè)腳印扎實(shí)做好全面正常施工、恢復(fù)銷(xiāo)售、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)等各方面工作，我們一定能完成保交樓任務(wù)，一定能償還各種債務(wù)、化解風(fēng)險(xiǎn)，一定能開(kāi)啟涅槃重生的新篇章。”

雖然許家印對(duì)于恒大仍有信心，但回顧恒大集團(tuán)在過(guò)去一年的表現(xiàn)，無(wú)論是“保交樓”還是“造車(chē)”，都只能算是在表面上完成了既定目標(biāo)，距離許家印口中的“涅槃重生”，還差著不近的距離。

1月3日，中國(guó)恒大位于灣仔的總部恒大中心早前遭接管后推出招標(biāo)，惟再次流標(biāo)，因接獲的出價(jià)未達(dá)要求。據(jù)悉，項(xiàng)目于去年10月31日截標(biāo)，項(xiàng)目估值80億至90億港元。

這幾十億只是恒大萬(wàn)億負(fù)債的冰山一角，但是卻也意味著恒大離自己上岸的那一天，又遠(yuǎn)了一些。

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