近日，“中介一哥”貝殼找房發(fā)布2022年三季報(bào)顯示：

三季度營(yíng)收176億元，同比下降2.8%;凈利潤(rùn)7.23億元，同比扭虧為盈。這也是2021年三季度以來(lái)，貝殼首次實(shí)現(xiàn)盈利。

值得注意的是，從今年整體業(yè)績(jī)來(lái)看，貝殼的處境仍不樂(lè)觀。

2022年前三季度，貝殼找房實(shí)現(xiàn)營(yíng)收439.22億元，同比下滑30%;凈虧損17.63億元，同比大幅下滑。

樓市下行周期，貝殼的轉(zhuǎn)型之路仍充滿變數(shù)。

壹

貝殼三季度總營(yíng)收下滑，卻能扭虧為盈，主要靠大力“節(jié)流”。

三季度其總交易額為7371億元，同比下降11.3%。其中存量房總交易額為4490億元，同比增加18.7%;新房總交易額為2615億元，同比下降36.2%;家裝家居總交易額為20億元，2021年同期僅6600萬(wàn)元;新興業(yè)務(wù)及其他的總交易額為247億元，同比下降41.7%。

對(duì)于總交易額下滑，貝殼稱主要由于部分地區(qū)再出現(xiàn)新冠疫情對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)帶來(lái)擾動(dòng)，而許多開發(fā)商依然面臨流動(dòng)性壓力和交房壓力，導(dǎo)致新房交易市場(chǎng)持續(xù)低迷，降幅部分被存量房交易市場(chǎng)尤其是一線城市的恢復(fù)所抵消。

疫情反復(fù)、樓市低迷，這是不爭(zhēng)事實(shí)，貝殼能在此背景下逆勢(shì)扭虧，核心在于裁員、關(guān)店。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年9月30日，貝殼旗下門店數(shù)量為41398家，同比減少23.3%;活躍門店數(shù)量為39713家，同比減少19.7%。

同期，貝殼旗下經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為402630名，同比減少21.9%;活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為372718名，同比減少20.4%。

此外，三季度貝殼研發(fā)費(fèi)用為5億元，同比下滑51.2%，主要由于研發(fā)人數(shù)減少，人力成本及股份支付薪酬費(fèi)用減少。

經(jīng)紀(jì)人和門店數(shù)量普遍縮減20%、研發(fā)縮減50%，最終讓貝殼緩了口氣。

三季度，其營(yíng)業(yè)成本從去年的153億元下滑16.3%至128億元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用從去年的52億元下滑29.9%至35億元。

相比之下，毛利率達(dá)到27.0%，去年同期僅有15.2%。

值得注意的是，對(duì)于毛利率上升，貝殼認(rèn)為主要由于貢獻(xiàn)利潤(rùn)率較高的存量房業(yè)務(wù)收入占比提升，而存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提高又因?yàn)殒溂医?jīng)紀(jì)人的固定薪酬成本減少。

總結(jié)來(lái)看，貝殼三季度扭虧為盈，是建立在裁員、關(guān)店、縮減研發(fā)、降低或取消經(jīng)紀(jì)人底薪等基礎(chǔ)上。

至于貝殼裁員，在過(guò)去一年已上演多次。

2021年10月，貝殼被傳將上海分布的研發(fā)、金融、品牌等部門進(jìn)行優(yōu)化。

2022年3月，貝殼被傳針對(duì)二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群?jiǎn)T工優(yōu)化10%;

2022年5月，貝殼再傳出“啟動(dòng)新一輪裁員”消息，此次裁員涉及產(chǎn)研、運(yùn)營(yíng)、中后臺(tái)等，大部分員工拿到的賠償金額為N+1。

接連數(shù)次裁員傳聞，與其業(yè)績(jī)惡化有直接關(guān)系。

貳

從2018年成立到美股上市，貝殼一直順風(fēng)順?biāo)?/p>

轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)開放平臺(tái)，全力打擊假房源，2020年總交易額突破3.5萬(wàn)億元，名副其實(shí)的中介一哥。

2020年8月，貝殼赴美上市，頂著中國(guó)房產(chǎn)中介龍頭的光環(huán)，股價(jià)一路飆漲，市值最高時(shí)曾突破900億美元，笑傲行業(yè)。

回歸到業(yè)績(jī)上，卻顯得骨感。

2017—2021年，在國(guó)家“房住不炒”基調(diào)下，樓市調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)，限購(gòu)、收緊信貸、二手房指導(dǎo)價(jià)等措施輪番上陣，力壓房?jī)r(jià)虛火。

政策壓頂，貝殼作為中介平臺(tái)業(yè)績(jī)自然不好。

數(shù)據(jù)顯示，2017年—2019年貝殼分別凈虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元，2020年短暫實(shí)現(xiàn)全年盈利后，2021年繼續(xù)回歸虧損。

2021年，貝殼還遭受多次重創(chuàng)：創(chuàng)始人左暉離世，股價(jià)暴跌70%，市值蒸發(fā)4000多億元。

比股價(jià)暴跌更危險(xiǎn)的是，今年4月貝殼被美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)列入“預(yù)摘牌名單”，若無(wú)法在今年5月12日前向SEC提交證據(jù)，證明不具備被摘牌條件，那貝殼可能被列入“確定摘牌名單”。

正因美股有被退市風(fēng)險(xiǎn)，貝殼才選擇回港雙重上市。

左暉離世的第一年，貝殼經(jīng)歷著重重危機(jī)。正如CFO徐濤所稱“2021年的感受是前所未有的難”。

2021年中國(guó)樓市持續(xù)遇冷，上半年廣州、深圳等地二手房指導(dǎo)價(jià)政策發(fā)布，下半年信貸收緊，全國(guó)市場(chǎng)步入冷清。

全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企2021年銷售額，則出現(xiàn)10年來(lái)首次下滑，排名前五房企中，碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)恒大全年銷售額分別下滑4%、11%、36%。

2021年三季度—2022年二季度，貝殼陷入長(zhǎng)達(dá)4個(gè)季度的持續(xù)虧損，分別虧損17.65億元、9.3億元、6.18億元、18.68億元。

2022年，全國(guó)樓市繼續(xù)惡化，即使全年享受各項(xiàng)政策呵護(hù)，比如“調(diào)整限購(gòu)、縮短限售年限、調(diào)整公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付比例、降低房貸利率”等一系列救市政策，表現(xiàn)還是很拉跨。

數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)商品房銷售額為10.88萬(wàn)億元，同比下降26.1%。

行業(yè)下行期，貝殼作為頭部房產(chǎn)中介平臺(tái)，也無(wú)法開源，只能從節(jié)流上做文章。

穩(wěn)增長(zhǎng)之年，樓市再度被寄予厚望，結(jié)果差強(qiáng)人意，基本是被政策從ICU救出，想要重回高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭已無(wú)可能。

所以對(duì)2022年四季度業(yè)績(jī)展望，貝殼也很保守，預(yù)計(jì)凈收入為145億元—150億元，同比下滑15.7—18.5%。

在更遠(yuǎn)的未來(lái)，房企和中介行業(yè)都需轉(zhuǎn)型升級(jí)。 以貝殼為代表的中介行業(yè)，終將走向拼服務(wù)與口碑的成熟期。

貝殼去年提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，即二手房和新房交易服務(wù)為“一體”，整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群為“兩翼”。

遺憾的是，目前兩翼新業(yè)務(wù)并未成型。

2022年前三季度，貝殼新房業(yè)務(wù)、存量房業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收203.69億元，188.43億元，在總營(yíng)收占比分別為46.38%，42.9%。

相比之下，家裝家居業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)收29.53億元，在總營(yíng)收占比6.72%。

主業(yè)見頂，新業(yè)務(wù)進(jìn)展緩慢，貝殼短期內(nèi)難言走出困境。

關(guān)鍵詞： 貝殼轉(zhuǎn)型 房產(chǎn)中介平臺(tái) 互聯(lián)網(wǎng)開放平臺(tái) 打擊假房源 貝殼找房