6月22日晚間，奧園美谷披露公告稱，公司計劃以掛牌轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓其所持的京漢置業(yè)100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉100%股權(quán)和蓬萊養(yǎng)老35%股權(quán)，底價10.2億元。

奧園美谷表示，通過此次交易，公司將收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，聚焦于以醫(yī)療美容為主業(yè)的業(yè)務(wù)布局，進(jìn)一步發(fā)展為美麗健康產(chǎn)業(yè)的材料商、服務(wù)商和科技商。

消息出來后，6月23日早盤，奧園美谷以21.8元的價格高開，隨后股價震蕩走高至漲停，報收23.23元。

房地產(chǎn)困局

《國際金融報》記者了解到，此前奧園美谷主要從事以健康住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、以新材料研發(fā)與制造為主的化纖新材料業(yè)務(wù)以及醫(yī)美相關(guān)業(yè)務(wù)。

其中，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由京漢置業(yè)等子公司實施，并通過北京養(yǎng)嘉和蓬萊養(yǎng)老等子公司對健康養(yǎng)老業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略性布局。

目前，奧園美谷的主要收入仍是來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2020年，該公司營收同比下降36.92%至19.87億元。其中，來自房地產(chǎn)開發(fā)板塊的收入約為14.03億元，占比達(dá)到70.58%。

截至2020年末，該公司在天津、重慶、成都、陽江、張家界、南京等地合計擁有9個項目，這其中不乏普通住宅、商業(yè)綜合體、空港物流城等業(yè)態(tài)。上述項目中除天津的南湖云湖間已經(jīng)竣工外，另外8個項目均處于在建期。

作為一家小房企，奧園美谷近年的發(fā)展并不好，除了鮮少在公開市場拿地外，公司歸母凈利潤已經(jīng)連降三年。

2020年，該公司實現(xiàn)歸母凈利潤-1.35億元，較2019年的0.12億元同比下降1214.58%，為近年來的首次虧損。2018年、2019年期間，奧園美谷歸母凈利潤同比增幅分別為-48.81%、-92.32%。

業(yè)績每況愈下的同時，資金壓力也是擺在奧園美谷面前的一道坎。早在2019年，奧園美谷的資金就開始出現(xiàn)失衡現(xiàn)象，公司該年的貨幣資金為6.26億元，同期短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為8.7億元、7.4億元，缺口明顯。

或是因資金承壓，公司當(dāng)年明顯減少了拿地動作。年報數(shù)據(jù)顯示，2019年，奧園美谷僅在郫都拿下了一宗商服用地，權(quán)益對價1958.1萬元。而2018年，公司在天津、陽江、重慶等地合計拿地5宗。

2020年，奧園美谷貨幣資金進(jìn)一步減少至4.76億元。盡管短期借款降至3.92億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債也縮至1.65億元，但整體來看，公司的資金情況仍不寬裕，全年僅以282萬元的權(quán)益對價摘得成都市郫都區(qū)一宗村莊產(chǎn)業(yè)用地。

伴隨著“三道紅線”等各項房地產(chǎn)調(diào)控政策出爐，原本就舉步維艱的奧園美谷更是難以招架市場的變化，甚至連一些地區(qū)的進(jìn)場“門票”都無法獲得。

以其目前的項目分布來看，在今年的集中供地中，成都、重慶、南京等地區(qū)的熱度都頗高，不少規(guī)模房企下場“廝殺”。以重慶為例，在首輪集中供地中，該城合計出讓了46宗地，平均溢價率達(dá)42.99%。南京與成都的溢價率雖然沒有這么高，但兩城均有多宗地觸頂進(jìn)入競配建等環(huán)節(jié)。

如此行情下，實力薄弱的奧園美谷顯然是無力下場參戰(zhàn)的，原控股股東京漢控股或許早就預(yù)見到了這一點。

暴利的醫(yī)美

2020年，奧園美谷原控股股東京漢控股與深圳奧園科星投資有限公司(下稱“奧園科星”)簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。京漢控股將其所持有的共2.29億股無限售流通股轉(zhuǎn)讓給奧園科星。交易完成后，奧園美谷的第一大股東變更為奧園科星。

同年11月，奧園美谷完成了公司名稱及簡稱變更并對公司戰(zhàn)略進(jìn)行了新的調(diào)整。在新控股股東的支持下，奧園美谷開始轉(zhuǎn)換賽道，向醫(yī)美行業(yè)進(jìn)軍。值得一提的是，奧園科星屬于奧園集團(tuán)旗下子公司，此次戰(zhàn)略調(diào)整也避免了與奧園集團(tuán)同業(yè)競爭的問題。

變換賽道的奧園美谷很是積極。戰(zhàn)略調(diào)整僅一個月，奧園美谷就與東方美谷奧園上?？萍紙@的運營方簽署醫(yī)美產(chǎn)業(yè)咨詢顧問服務(wù)協(xié)議。根據(jù)預(yù)估，此舉每年將可為奧園美谷帶來1800萬元的咨詢收入。

2021年，奧園美谷先完成了對浙江連天美企業(yè)管理有限公司55%股權(quán)的收購，再依次與廣州暨南大學(xué)醫(yī)藥生物技術(shù)研究開發(fā)中心及相關(guān)方、大連肌源醫(yī)藥科技有限公司、西部優(yōu)勢資本投資有限公司、KD Medical,co.,ltd.等在醫(yī)美護(hù)膚產(chǎn)品、輕醫(yī)美類產(chǎn)品等方面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式切入醫(yī)美賽道。

按這個速度，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是奧園美谷“箭在弦上”的事情。

四月份以來，醫(yī)美板塊進(jìn)入暴漲行情，累計漲幅達(dá)33.5%，大幅跑贏滬深300。受益于此，奧園美谷的股價也實現(xiàn)了翻倍。從4月20日至今，奧園美谷股價累計漲幅已達(dá)99.4%，其動態(tài)市盈率目前為151.71倍，總市值181億元。

站在風(fēng)口的醫(yī)美產(chǎn)業(yè)拯救了奧園美谷的股價，但是否能拯救奧園美谷低迷的業(yè)績恐怕還需靜待時間的驗證。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨告訴記者，進(jìn)軍醫(yī)美產(chǎn)業(yè)對開發(fā)商而言其實是一件好事，可以為企業(yè)賦能。但隔行如隔山，在于小雨看來想要完成轉(zhuǎn)型難度也不小，“這些年還沒見到比較成功的非地產(chǎn)相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)。”

事實上，在顏值經(jīng)濟(jì)的推動下，看好醫(yī)美的并非只有奧園美谷，蘇寧環(huán)球也早在2016年切入醫(yī)美賽道。盡管尚未見到該產(chǎn)業(yè)對公司的貢獻(xiàn)，但蘇寧環(huán)球一直在不斷加強(qiáng)對醫(yī)美的投入。

為何開發(fā)商如此青睞醫(yī)美產(chǎn)業(yè)?

對于這一問題，北京鼎臣管理咨詢有限責(zé)任公司醫(yī)藥戰(zhàn)略營銷專家史立臣告訴記者，醫(yī)美其實是大健康行業(yè)的分支。近年來，有不少房企布局大健康行業(yè)，醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)美、器械等都屬于這個范疇。

相較于其他分支，醫(yī)美市場有著容量大、機(jī)會多、門檻低、利潤可觀、監(jiān)管缺位等特點，因而吸引了不少企業(yè)駐足。“房地產(chǎn)企業(yè)也好，資源類企業(yè)也好，甚至很多醫(yī)藥行業(yè)中的企業(yè)也都在往里面闖。”史立臣說道。

其還稱，醫(yī)美產(chǎn)品的技術(shù)壁壘較低，甚至可以說是沒有。在他看來，整個醫(yī)美行業(yè)中并沒有什么優(yōu)質(zhì)品牌，劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象非常明顯。并且，醫(yī)美產(chǎn)品的銷售重點不在于技術(shù)，而在于營銷，“醫(yī)美是一個暴利的行業(yè)，這個市場做大或許很難，但是不賠錢很容易。”

關(guān)鍵詞： 奧園美谷 重大資產(chǎn) 重組 房地產(chǎn)