40宗，3450畝，是此次成都集中土拍向市場釋放出的選擇題，正當(dāng)房企爭搶蓉城之際。成都市住建局的一則通知顯示，部分房企尚未開始便已經(jīng)失去在土拍市場發(fā)力的機會。

這些企業(yè)被限制拿地

當(dāng)日，成都市住建局出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競買的主體資格審查辦法(試行)》(以下簡稱《辦法(試行)》，《辦法(試行)》即日起試行，試行期為一年。參與成都市行政區(qū)域內(nèi)商品房建設(shè)用地競買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都將依照《辦法(試行)》由市級相關(guān)部門對其主體資格實施動態(tài)審查。

《辦法(試行)》規(guī)定，如果房企存在以下情況將被納入競買資格限制名單，包括同踩“三道紅線”(即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍)的開發(fā)企業(yè)。

此外，發(fā)生以下嚴(yán)重失信情形的開發(fā)企業(yè)，也將被納入競買資格限制名單：

根據(jù)最高人民法院“中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)”公布的失信被執(zhí)行人信息，被納入失信被執(zhí)行人的開發(fā)企業(yè);

未按時繳納土地價款且經(jīng)催收仍未履行繳款義務(wù)的開發(fā)企業(yè);

重大稅收違法失信案件所涉及的開發(fā)企業(yè);

造成工程停工爛尾未復(fù)工或未處置完畢的原發(fā)企業(yè);

未按規(guī)定撥付工程款，導(dǎo)致農(nóng)民工工資拖欠的開發(fā)企業(yè);

未履行主體責(zé)任、導(dǎo)致發(fā)生重大質(zhì)量安全事故或造成惡劣社會影響的開發(fā)企業(yè)，由市住建局推送;

因主體責(zé)任履行不到位，引發(fā)重大矛盾糾紛的開發(fā)企業(yè);

年度內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信用記減分累計扣減10分或信用等級為D級的開發(fā)企業(yè);

發(fā)生其他嚴(yán)重失信問題的開發(fā)企業(yè)。

開發(fā)企業(yè)在被通知納入競買資格限制名單后，可在被通知之日起3個工作日內(nèi)，向擬推送競買資格限制名單的市級相關(guān)部門提出書面異議，超過3個工作日，不予受理。異議受理由推送競買資格限制名單的部門負(fù)責(zé)處置。受理部門3個工作日內(nèi)完成復(fù)核，并將復(fù)核情況書面告知開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)在復(fù)核期內(nèi)，不限制競買資格。

對照“三道紅線”來看，截至2020年底，60家上市房企中，國瑞置業(yè)、首開股份、天譽置業(yè)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)、中國恒大、綠地控股、泰禾集團9家“三道紅線”全踩。這也意味著上述房企在降檔之前將無法參與成都市場的集中供地。6月3日恒大曾透露月底將至少實現(xiàn)一條紅線轉(zhuǎn)“綠”。

由于同踩“三道紅線”的房企數(shù)量有限，因此上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，“百強房企中踩中的不多，對行業(yè)影響有限。”

同策研究院資深分析師肖云祥表示，成都禁止同踩“三道紅線”房企參加集中供地土拍，主要是從防市場風(fēng)險的角度出發(fā)，目前同踩“三道紅線”的房企，在業(yè)內(nèi)來說已經(jīng)屬于“高危”房企，從2020年中期到2020年末，已經(jīng)有很多房企得到降檔，目前仍“三線”同踩的房企可見其杠桿很高，無法短時間內(nèi)下降，也反映出這類企業(yè)的風(fēng)險程度較高。因此，成都禁止這類企業(yè)拿地，是防止企業(yè)在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，而導(dǎo)致爛尾工程的出現(xiàn)，以及社會問題的發(fā)生，是對競拍企業(yè)樹立的一道“門檻”，也是主動隔離開發(fā)主體風(fēng)險的措施。

除了防范金融風(fēng)險和市場風(fēng)險，楊紅旭認(rèn)為，成都此舉還意在穩(wěn)定市場。作為熱點城市，成都今年以來市場較為火爆，對房企參拍土地實施審查機制，有利于對土地市場降溫。在楊紅旭看來，此舉在中長期是一個趨勢，和成都情況相似的熱門城市，如果房地市場火爆且存在樓盤爛尾停工的情況，大概率會跟進此類舉措。

9宗觸頂 電建“獨美”

限制條件下，成都集中供地首日戰(zhàn)況如何?

今日出讓的是成都“主城五區(qū)”錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)的10宗地塊，共收金超87.6億元。其中有5宗地是由房企聯(lián)合拿地，最大贏家為電建，其與德商在成華區(qū)拿下了兩宗地后，又與交投合作拿下武侯區(qū)兩宗地;融信則在青羊區(qū)、錦江區(qū)各得一塊土地，華潤、萬科等企業(yè)也有所斬獲。

整體來看，今日的出讓地塊均位于主城區(qū)，競拍過程激烈且迅速，除一宗因配建人才住房的商住用地以底價成交外，其它9宗地塊均觸及最高限價，并有不低的自持租賃住房比例，最高達30%。

根據(jù)規(guī)定，今日地塊均采取“設(shè)置可售商品住房清水最高銷售均價+配建并自持固定體量租賃住房+設(shè)置土地最高限價+續(xù)競自持租賃住房面積比例”的方式進行拍賣。

率先起拍的一號宗地位于青羊區(qū)蘇坡街道，該地塊凈用地面積為15264.61平方米，起拍價15300元/平方米。最終該地塊由融信以樓面地價16800元/平方米+30%自持租賃住房面積拿下，溢價率9.8%。

這也是今日競自持租賃住房面積比例最高的一宗。據(jù)悉，該地塊周邊生活配套成熟，有草堂小學(xué)、金沙小學(xué)、東坡小學(xué)、成都市樹德實驗中學(xué)等教育資源，距離地鐵站清江西路和成都西站約1.5公里。地塊的可售商品住房清水最高銷售均價為24100元/平方米。

同時，在下午場競拍中，融信再次以樓面價18700元/平方米+21%自持租賃住房面積競得金牛區(qū)交通巷地塊，溢價率10%，這是今年一環(huán)內(nèi)供應(yīng)的唯一一宗土地，也是本批集中供地中起拍樓面價最高的一宗地，地塊的可售商品住房清水最高銷售均價為26000元/平方米。兩宗土地融信共耗資約7.42億元。

萬科“撿漏”以樓面價12800元/平方米底價拿下金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)地塊，成交總價4.53億元。該塊地為商住用地，可售商品住房清水最高銷售均價為21700元/平方米。

萬科底價競得源于頗為嚴(yán)苛的規(guī)劃要求，地塊要求須現(xiàn)房銷售，一次性完成開發(fā)建設(shè)，須在宗地內(nèi)配建占宗地住宅計容總建筑面積比例25%的人才公寓，且自持宗地商業(yè)計容建筑面積比例不低于商業(yè)計容總建筑面積的50%。

首日競拍的最大贏家為電建，其聯(lián)合德商拿下成華區(qū)圣燈街道兩宗地，又聯(lián)合交投拿下武侯區(qū)華興街道兩宗地。4宗地塊均觸及限價，自持租賃住房面積分別達到24%、29%、14%、14%。

其中，武侯區(qū)兩宗地相鄰，均位于紅牌樓板塊，且在宗地指標(biāo)上有較多相同之處。如兩宗地塊容積率均為2.0，拍賣起始價均為13800元/平方米，均要求成品住宅比例為100%，普通裝修后銷售限價約24100-25100元/平方米。這一價格與周邊的南山凌峯小區(qū)(精裝價約27700-33000元/平方米)相比，存在一定價格優(yōu)勢。

此外，華潤以樓面價16400元/平方米+19%自持租賃住房面積競得成華區(qū)青龍鄉(xiāng)地塊，溢價率10.07%;愛情地產(chǎn)以樓面價17500元/平方米+18%自持租賃住房面積拿下青羊區(qū)文家街道地塊，溢價率10.06%;國銳大唐聯(lián)合體以10500元/平方米+6%自持租賃住房面積拿下錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊內(nèi)地塊，溢價率9.4%。

至此，成都首日供應(yīng)10宗地塊全部出讓，共收金超87.6億元。

關(guān)鍵詞： 成都 土拍 黑名單 房企限制拿地