蘇州為期三日的首批集中供地大戲終于落下帷幕。

由于地價(jià)被限制得較死，相較同處長(zhǎng)三角的杭州等城市，蘇州的利潤(rùn)空間較大，因而該城首輪集中供地引來(lái)百余家房企爭(zhēng)奪，甚至有不少房企在開拍前夕密集設(shè)立子公司以期增加“中獎(jiǎng)率”。

經(jīng)過(guò)5月31日至6月2日的一番激烈角逐后，此次出讓的32宗地都各自覓得“良緣”。信息顯示，江蘇此輪集中供地總出讓面積為247.8萬(wàn)平方米，總起始價(jià)為405.84億元。

截至6月2日收官，上述32宗地合計(jì)攬金逾434億元，其中14幅地破中止價(jià)。此輪土拍中，包括恒力、華僑城、萬(wàn)科、蘇高新、中梁、吳中經(jīng)開區(qū)管委會(huì)在內(nèi)的企業(yè)皆斬獲2幅或以上的地塊。

其中，恒力包攬了吳江運(yùn)東、盛澤4幅地塊，成為本次拿地最多房企。而華僑城則以總價(jià)85億元成為本次拿地總價(jià)最高的房企，恒力以46.73億元、蘇高新以43.54億元位列第二、第三。

32宗地?cái)埥鸪?34億

土拍進(jìn)行到第三天，最大的“地主”已經(jīng)易主恒力。截至6月2日，蘇州32宗地合計(jì)攬金434.38億元，華僑城、中梁、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、恒力等二十多家房企皆有所獲。

整體來(lái)看，蘇州本次集中供地顯得激烈又克制。在網(wǎng)上自由報(bào)價(jià)階段，蘇地2021-WG-19號(hào)、蘇地2021-WG-32號(hào)與蘇地2021-WG-33號(hào)3宗地便率先“達(dá)標(biāo)”，報(bào)價(jià)超中止價(jià)，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。

上述3宗地中，僅蘇地2021-WG-19號(hào)地塊為商住地。該地塊于5月31日被旭輝以6.82億元、溢價(jià)14.16%的價(jià)格收入囊中，剩余兩宗則分別花落武漢城建以及保利。

蘇地2021-WG-32號(hào)對(duì)武漢城建而言頗具意義，在此之前公司在蘇州并無(wú)土儲(chǔ)。信息顯示，該地塊在掛牌期間收到15輪報(bào)價(jià)，6月1日經(jīng)過(guò)1輪競(jìng)價(jià)后觸達(dá)封頂價(jià)，轉(zhuǎn)入一次報(bào)價(jià)階段，最終被武漢城建以18.45億元、12.54%的價(jià)格斬獲。

盡管競(jìng)爭(zhēng)激烈，但在蘇州地價(jià)調(diào)控政策下，該城此輪雙集中供地下的溢價(jià)率并不算高。據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，蘇州本輪集中供地中共有14宗地溢價(jià)超10%，占比為43.75%，蘇地2021-WG-19號(hào)地塊14.16%的溢價(jià)已算是其中高位。

溢價(jià)率最高的則為蘇園土掛(2021)02號(hào)。該地塊為6月1日首宗競(jìng)價(jià)的地塊，開拍不到2分鐘即超過(guò)中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。但隨后蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)發(fā)布公告稱，因?yàn)g覽器兼容原因，上述地塊一次報(bào)價(jià)將于6月2日9:00重新啟動(dòng)，所有競(jìng)買人登錄一次報(bào)價(jià)系統(tǒng)重新進(jìn)行一次報(bào)價(jià)。

最終，該地塊被南京安居以40.02億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)14.97%，創(chuàng)下了整輪集中供地中的最高溢價(jià)，同時(shí)也是溢價(jià)率最高的一幅商住地塊。

與南京安居相似，華僑城在此輪集中供地中的表現(xiàn)也頗為高調(diào)。土拍首日，華僑城便在蘇州連落三子，耗資85億元。其所拿下的2021-WG-17號(hào)地塊樓面價(jià)28351.52元/平方米，為本輪土拍中的最高樓面價(jià)，2021-WG-31號(hào)地塊則為總價(jià)最高的地塊，達(dá)到57.77億元。

但2021-WG-31號(hào)地塊的出讓文件中提及，競(jìng)得方需在地塊競(jìng)得之日起60天內(nèi)引進(jìn)一家中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力前15名企業(yè)(以“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)”正式對(duì)外公布的《2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP50》為準(zhǔn))負(fù)責(zé)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理。

華僑城顯然并不在這份名單之中，而萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖、奧園、富力等均在列。這也就意味著，華僑城在后期或還將引入其他房企合作開發(fā)。

重申競(jìng)買要求

值得注意的是，相較于其他集中供地火熱的城市，蘇州聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的情況并不多見。

克而瑞方面認(rèn)為，這種情況一方面是地價(jià)維穩(wěn)之下企業(yè)盈利安全系數(shù)較高，另一方面，從以往蘇州土拍后期來(lái)看，開發(fā)階段合作比例仍然相對(duì)較高。因此，對(duì)于尚未拿到地的企業(yè)而言，通過(guò)合作開發(fā)仍有機(jī)會(huì)介入。

整體而言，一次報(bào)價(jià)下的蘇州集中供地，靠資金也靠運(yùn)氣。中小房企資金承壓下只能靠運(yùn)氣“撿漏”。例如土拍中園區(qū)唯一地塊由南京安居以40.02億元競(jìng)得，相較一共40多家公司(包含馬甲公司)，可以稱得上“爆冷”。

但頗為尷尬的是，此前在土拍前夕轟轟烈烈一天注冊(cè)14家子公司的金地并未出現(xiàn)在此次的競(jìng)得方名單中。

信息顯示，金地于5月19日對(duì)外投資新增15家房地產(chǎn)咨詢公司，其中除太倉(cāng)棲吳房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。彼時(shí)，旭輝與綠城也出現(xiàn)了相同的情況。

一時(shí)之間，蘇州市場(chǎng)“馬甲”亂飛。有數(shù)據(jù)顯示，在此次集中供地政策實(shí)施前的1月和2月，蘇州新增房地產(chǎn)類公司數(shù)量分別是357家和240家;3月猛增至614家，超過(guò)前兩個(gè)月總和;4月新注冊(cè)數(shù)量進(jìn)一步增加到675家。

反常的操作引起了官方的關(guān)注。5月21日17時(shí)20分，蘇州市自然資源規(guī)劃局緊急掛出一則《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買要求的通告》。

通告再次強(qiáng)調(diào)，同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買，且競(jìng)買人土地出讓金的資金來(lái)源應(yīng)為自有資金。對(duì)于違反上述規(guī)定的競(jìng)買人，經(jīng)認(rèn)定構(gòu)成違規(guī)競(jìng)買的將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

事實(shí)上，在蘇州近幾次的土拍中，不乏有開發(fā)商違規(guī)參與競(jìng)拍而遭到處罰。

最近的一次是在今年3月份，彼時(shí)龍湖兩個(gè)子公司蘇州龍湖潤(rùn)園置業(yè)有限公司、蘇州光康房地產(chǎn)咨詢有限公司同時(shí)參與10號(hào)地塊的競(jìng)拍。因上述兩家公司同屬于重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司全資控股，違反競(jìng)拍規(guī)定，因而這兩家子公司被勒令三年不得參與蘇州土拍。

再往前看，2020年，金地、九龍倉(cāng)、雅居樂(lè)等房企也曾因同樣的操作致使參與競(jìng)拍的旗下子公司被勒令三年市場(chǎng)禁入。

關(guān)鍵詞： 蘇州 集中 供地 落下帷幕