今年2月26日，對地產(chǎn)圈來說注定是個不平凡的日子，自然資源部宣布，今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次;二是集中組織出讓活動。

由于22個重點城市基本就是未來中國房地產(chǎn)的主要市場，因此“兩集中”政策無疑將把所有房企，無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小，聚集在一個角斗場內(nèi)相互廝殺。

毫無疑問，集中供地將帶來一次重大的行業(yè)洗牌。如果說此前長春集中供地的聲量較小，那么此后的廣州、重慶、杭州北京可謂全行業(yè)關(guān)注，杭州作為互聯(lián)網(wǎng)重鎮(zhèn)，其首次集中供地對于不少重倉杭州的房企來說尤為重要。

杭州首次集中供地 德信中國僅入1宗

數(shù)據(jù)顯示，今年杭州第一次集中供地土地面積301.8萬平米，占全年比重高達42.6%，且本次杭州集中供應(yīng)土地更多分布在近郊區(qū)，多為重點開發(fā)的、軌道交通規(guī)劃較好的地塊。如錢江世紀城、未來科學(xué)城、三墩北、綠汀路TOD板塊等多個優(yōu)質(zhì)板塊集中推出，這對于重倉杭州的房企來說絕對是不能錯過的拿地窗口。

德信中國于1995年成立，2005年總部搬至杭州，自稱2012年至今穩(wěn)居杭州本土房企前三甲。2020年，德信中國以136.17億元的銷售額，位列杭州是房企銷售排行第6位，低于濱江集團、綠城中國，位列本土房企第三。

而在此次杭州集中供地中，德信中國的表現(xiàn)與濱江集團大相徑庭，杭州本地小房企宋都股份果決地耗資45.8億元拿下5宗土地。而此次德信中國僅出手1宗項目，金額只有15.9億元，而德信中國是有意收手，還是競爭力有限呢?

年報顯示，德信中國2020年155.13億元的結(jié)轉(zhuǎn)收入中，杭州市場占比達到13.13%。而截至去年底，德信在杭州的土地儲備占比高達29%，并且在2020年新增土儲中，來自杭州的項目也占據(jù)著絕對主要的比例。

不夸張的說，德信中國是重倉杭州市的，此次土拍未能有好的斬獲，或許公司本身的財務(wù)狀況有關(guān)。

權(quán)益比低體外或有債務(wù)不行 融資成本高企

今年1月，德信中國有過一次美元債融資，這是德信中在去年12月發(fā)行于2022年到期的2億美元9.95%優(yōu)先票據(jù)的額外發(fā)行。由于去年12月票據(jù)發(fā)售價為本金額的96.872%，因此該2年期的美元債實際利率達到11.514%的高水平。

從去年底的年報數(shù)據(jù)看，德信中國的現(xiàn)金短債比為1.4，凈資產(chǎn)負債率為75%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為74.2%，僅有最后一項超標(大于70%)，處于黃檔水平。并不緊張的財務(wù)杠桿率與高企的美元債利率形成了鮮明的反差。

事實上，德信中國的賬面杠桿率并不能反映其真正的財務(wù)狀況，這其中的原因是其極低的權(quán)益比。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，德信中國全口徑銷售金額635.3億元，其權(quán)益比例僅為36.7%，權(quán)益銷售額只有233.3億元。而在新增土地儲備方面，德信新增的40個項目地塊，僅一處成都項目的權(quán)益達到了100%，有26個項目的權(quán)益比在50%及以下?？們r款374.24億元，權(quán)益價款162.74，新增土儲的權(quán)益比例僅為43.49%。

低權(quán)益比的土地儲備，不僅體現(xiàn)在銷售上，還體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表之中。

年報數(shù)據(jù)顯示，德信中國的合營及聯(lián)營的投資達到了54.02億元，同比增長42.46%。少數(shù)股東權(quán)益達到107.66億元，同比增長88.2%，在總權(quán)益中占比高達64.8%，比半年報的57%進一步升高，少數(shù)股權(quán)明顯超過了歸母股權(quán)。

同樣是由于少數(shù)股東收益占比大增的緣故，在全年營收大增65.38%的情況下，歸母凈利潤同比下滑23.39%。

德信中國在銷售規(guī)模、財務(wù)指標下隱藏著極低權(quán)益比，這并不能真正降低公司的融資成本，尤其是美元債這類更為專業(yè)的融資市場中。

此次杭州57宗地塊全部出讓，以1178.21億元成交額收官，總體溢價率達到25%，此外超七成地塊拍至“封頂價+自持”。在“封頂價+自持”的競爭中，若高財務(wù)成本去搶地，對于德信來說無疑是一招險棋。融信、融創(chuàng)、華潤、正榮等均逐鹿杭州，對于體量和資金實力更小的德信中國來說，面臨較大壓力。

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