清明假期，筆者一家人回到愛人老家祭祖。難得閑暇，就去看看樓盤。這個典型的大西南三四線城市，近兩年樓市變化很大。前兩年棚改驟停后，樓市迅速消停下來，而去年疫情對外出打工人群沖擊很大，他們主要在珠三角生產(chǎn)、生活服務(wù)行業(yè)就業(yè)。因此，相比正值火熱、房價創(chuàng)出新高的一二線熱點城市，這個城市主城區(qū)房價大概在每平米6500元左右，比最高峰下跌1000-2000元。

當(dāng)下，三四線樓市普遍存在的問題是：攤子鋪得太大，人口外流明顯，而本地需求不足，難怪業(yè)內(nèi)都在唱空三四線樓市。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其實三四線城市的潛在需求還是很龐大的，只不過結(jié)構(gòu)上失衡太嚴(yán)重了。比如，市區(qū)新房基本以為改善型主導(dǎo)，普遍都是大戶型的，這個城市沿江十幾公里都變成江景大宅了，舊改拆遷也走豪宅路線，這也是導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)不動的原因。

針對供需不匹配的疑問，開發(fā)商告訴我，前幾年這里的棚改多、樓市好，大家對需求升級太樂觀了，都以為購買力還不錯。另外，這幾年土地、拆遷、用工等成本太高了，倒逼著新盤走高端路線。筆者走一圈下來后感覺，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃華而不實、大而鋪張，開發(fā)商配合著跑馬圈地，相互抬轎子，房價就這么被鼓吹起來了。需求一波一波消耗后，增量需求跟不上了，但房價還得懸在高位，因為后續(xù)還有更多的規(guī)劃要實現(xiàn)，從而就造成了騎虎難下的局面。

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