近期，部分長(zhǎng)租公寓頻繁出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，“爆雷”“跑路”現(xiàn)象不斷，引起政府部門高度關(guān)注。

11月17日，深圳住建局緊急發(fā)文，提出七方面要求，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。其中對(duì)租金收取方式明確提出，不得“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，同時(shí)，不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)已出現(xiàn)多家企業(yè)因“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”導(dǎo)致“爆雷”的現(xiàn)象。近期，深圳長(zhǎng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)事件也有發(fā)生。深圳此次對(duì)住房租賃行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，一方面是重點(diǎn)防范租賃主體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定租賃住房租金。另一方面是租賃市場(chǎng)主體應(yīng)嚴(yán)格審視經(jīng)營(yíng)合規(guī)性，以確保良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

深圳住建局緊急發(fā)文加強(qiáng)監(jiān)管

11月17日，深圳住建局發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，從加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理、嚴(yán)格落實(shí)信息公示制度、切實(shí)規(guī)范從業(yè)人員管理、確保房源信息發(fā)布真實(shí)、依法從嚴(yán)處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制等七方面提出具體要求，切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。

值得注意的是，《緊急通知》中明確要求住房租賃企業(yè)慎重選擇租金收取模式。

《緊急通知》指出，部分長(zhǎng)租公寓采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”造成“爆雷”“跑路”的問(wèn)題，已經(jīng)引起政府部門高度重視和社會(huì)密切關(guān)注。住房租賃企業(yè)不得通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益;住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識(shí)到采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”方式進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)行業(yè)監(jiān)管需要，行業(yè)主管部門將發(fā)布相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示。

《緊急通知》同時(shí)要求，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

《緊急通知》還要求，住房租賃企業(yè)出租住房的，不得通過(guò)欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人簽訂長(zhǎng)周期租賃合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得違法強(qiáng)制單方解除合同。

針對(duì)部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)遭維權(quán)糾紛的問(wèn)題，《緊急通知》要求，住房租賃企業(yè)應(yīng)建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)受理房屋租賃投訴，妥善化解與相關(guān)當(dāng)事人的糾紛。住房租賃企業(yè)與房屋權(quán)利人或者承租人的房屋租賃糾紛無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)人民調(diào)解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水?dāng)嚯姷缺┝κ侄悟?qū)逐承租人。

對(duì)于違反有關(guān)管理規(guī)定的住房租賃企業(yè)，《緊急通知》要求，由住房建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門依法依規(guī)查處，采取約談告誡、暫停房源發(fā)布、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、實(shí)行信用扣分等措施，并抄送市場(chǎng)監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、稅務(wù)等部門，作為不良行為記錄，納入行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，實(shí)施聯(lián)合懲戒。

對(duì)于發(fā)布《緊急通知》的原因，深圳市住建局表示，2016年來(lái)，在國(guó)家、省、市政府培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策引領(lǐng)下，住房租賃市場(chǎng)迅速發(fā)展。但相關(guān)監(jiān)管立法滯后，住房租賃專營(yíng)機(jī)構(gòu)“野蠻生長(zhǎng)”，經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范問(wèn)題凸顯。部分企業(yè)為快速拓展市場(chǎng)，以“長(zhǎng)收短付”等方式蓄積押金和預(yù)付租金，形成“資金池”，并利用池內(nèi)資金以“高進(jìn)低出”方式迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，一旦資金回流受限或融資受阻，極易引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。甚至有部分企業(yè)假借住房租賃名義，以“經(jīng)營(yíng)不善”“經(jīng)營(yíng)虧損”為由，行合同詐騙之實(shí)，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，影響社會(huì)穩(wěn)定。

“今年以來(lái)，疊加疫情影響，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓‘爆雷’事件頻發(fā)。為做好我市住房租賃領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，我局出臺(tái)了《緊急通知》，對(duì)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住房租賃企業(yè)不得實(shí)施的經(jīng)營(yíng)行為予以進(jìn)一步明確，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)。” 深圳市住建局稱。

警惕“高收低出”“租金貸”

所謂“高進(jìn)低出”，即高租金向房東收房，低租金向租客出租;所謂“長(zhǎng)收短付”，即向租客收取3個(gè)月以上的租金，向房東按月支付租金，這種經(jīng)營(yíng)模式極易出現(xiàn)資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個(gè)人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路，給房東和租客帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失。

另外，有的中介機(jī)構(gòu)或住房租賃企業(yè)借助新興網(wǎng)貸平臺(tái)，故意隱瞞網(wǎng)貸事實(shí)，以“按月付租”誘騙租房人辦理租金分期貸，導(dǎo)致租房人在不知情下“被貸款”，面臨貸款不易取消、退租時(shí)難以退貸、貸款逾期失信等多重風(fēng)險(xiǎn)。

全國(guó)已出現(xiàn)多家企業(yè)因“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”導(dǎo)致“爆雷”的現(xiàn)象。近期，深圳長(zhǎng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)事件也有發(fā)生。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，目前存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)租企業(yè)主要是兩類，一類是正規(guī)經(jīng)營(yíng)但經(jīng)營(yíng)不善，如部分頭部企業(yè)本著長(zhǎng)期發(fā)展、深耕經(jīng)營(yíng)的初衷在做長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，但因快速擴(kuò)張等經(jīng)營(yíng)能力問(wèn)題而產(chǎn)生資金鏈危機(jī);另一類是以“高收低出”為經(jīng)營(yíng)模式投機(jī)套利的企業(yè)，這部分投機(jī)企業(yè)在深圳也存在，在三四線城市也同樣存在，需要通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管來(lái)逐步優(yōu)化行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

對(duì)于深圳此次對(duì)住房租賃行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，黃卉認(rèn)為，一方面是重點(diǎn)防范租賃主體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定租賃住房租金。近期尾部長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻繁出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，深圳從主體登記及信息公示、從業(yè)人員管理、房源信息發(fā)布等方面提出了嚴(yán)格的要求，以防租賃主體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，住房租賃涉及到民生保障，其最關(guān)鍵的是穩(wěn)定租金價(jià)格。本次政策提出不得通過(guò)各種違法行為哄抬租金，在合同期間不得單方面提高租金，以此來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租金價(jià)格。

黃卉表示，另一方面是租賃市場(chǎng)主體應(yīng)嚴(yán)格審視經(jīng)營(yíng)合規(guī)性，以確保良性運(yùn)轉(zhuǎn)。貝殼研究院依據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛或倒閉的企業(yè)中，近七成因?yàn)?ldquo;高收低出”和“長(zhǎng)收短付”。為避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，本次政策重點(diǎn)提出企業(yè)不得使用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的方式收取租金，不得誘導(dǎo)使用租金貸。租賃企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步審視自身的企業(yè)運(yùn)營(yíng)，做好“以出定收”的成本管理，以保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流，避免通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”方式進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，使企業(yè)陷入到資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)中。

實(shí)際上，今年6月29日，深圳曾發(fā)布過(guò)關(guān)于住房租賃的風(fēng)險(xiǎn)提示，從業(yè)主委托出租、租客承租房屋、確定租賃價(jià)格、簽訂租賃合同、支付房屋租金、應(yīng)對(duì)矛盾糾紛等6個(gè)環(huán)節(jié)給出詳細(xì)的操作指南。其中，在確定租賃價(jià)格環(huán)節(jié)，深圳市住建局提示，業(yè)主和租客要多方了解周邊租賃房屋租金價(jià)格，對(duì)存在“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃機(jī)構(gòu)要提高警惕，避免因企業(yè)“爆倉(cāng)”“跑路”遭受損失。對(duì)于租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，莫貪圖便宜，小心落入“套路租”陷阱。同時(shí)，在簽訂租賃合同環(huán)節(jié)，深圳住建局明確提示，“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)需防范。租客在承租房屋時(shí)，要注意租賃合同中有無(wú)“租金貸”“租房貸”“分期付”等相關(guān)條款，是否要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等。了解“租金貸”規(guī)則后自愿辦理租金分期貸款的，要選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)。

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