去年業(yè)績下跌兩成、利潤5年來首現(xiàn)負增長后,憑借著公募REITs的發(fā)行,招商蛇口的業(yè)績終于得以翻身。
7月1日,招商蛇口發(fā)布上半年業(yè)績預告,預計公司上半年盈利37億–47億元,去年同期該數(shù)據(jù)為9.13億元,預計同比增長305.04%–414.51%,基本每股收益盈利0.4-0.53元/股。
招商蛇口將業(yè)績的迅猛增長歸功于房地產(chǎn)業(yè)務結轉的大幅增長和旗下蛇口產(chǎn)園REIT上市,后者貢獻了約14億元的凈利潤,占比超三成。
公募REITs助力
上月底,滬深市場首批9只基礎設施公募REITs上市,蛇口產(chǎn)園就是其中之一。
對于房企而言,商業(yè)地產(chǎn)資金投入量大、投資回收期長,資金鏈周轉能力要求較高。借助公募REITs,則能有效解決該難題,盤活存量資產(chǎn),提高資金使用效率,同時還能改善負債水平,降低企業(yè)杠桿率。正因如此,公募REITs吸引了眾多房企前來探索,招商蛇口尤為積極。
此次蛇口產(chǎn)園REIT以萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn),標的資產(chǎn)優(yōu)質,運營均達6年以上,歷史期間出租率及租金水平等運營指標也較為穩(wěn)健,其所在的深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園更是聲名在外,是深圳市最具代表性和最具活力的科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。
良好的標的資質讓蛇口產(chǎn)園REIT自推出以來便備受市場熱捧,共募集基金份額9億份,發(fā)售單價2.31元/份,最終募集資金凈額20.79億元;加上募集期利息,基金募資總額達20.81億元。上市首日,漲幅達14.72%,成交量103.90萬手,換手率33.87%,為同日上市的9只基礎設施公募REITs中最高。
蛇口產(chǎn)園REIT的上市也給招商蛇口帶來了實實在在的“甜頭”。
在本次半年度業(yè)績預告中,招商蛇口正式報喜,“蛇口產(chǎn)園REIT貢獻了上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤約14億元。”諸葛找房研究院分析師梁楠認為,一方面招商蛇口通過公募REITs盤活存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn),提前回籠資金,并提高資金收益率;另一方面,后期經(jīng)營過程中隨著公募REITs不斷向產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目注入資金,實現(xiàn)資本的循環(huán)周轉,有利于促進項目平穩(wěn)發(fā)展,健康運營。
公募REITs的好,并非所有房企都能感受到。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示,并非所有房企都具備基礎設施建設的業(yè)務資格和資質的,很多中小房企業(yè)務比較單一,沒有多元化,更不會在基建方面進行投入。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨也認為,基礎設施公募REITs需要門檻和資源,更多還是集中在國企央企,因此很難成為房企爭相布局的新選擇。
從政策角度出發(fā),宋紅衛(wèi)表示,國家目前政策支持基礎設施的REITs的發(fā)行,這對企業(yè)來講是一個融資通道的利好,隨著REITs相關制度的完善,未來或將延伸至商業(yè)地產(chǎn)領域。
積極擴土
業(yè)績的向好也支撐著招商蛇口上半年積極的擴土。
正逢22城首次集中供地結束,招商蛇口拿地積極。
據(jù)中指院數(shù)據(jù),招商蛇口今年上半年拿地總金額671億元,在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第六,相比去年同期的344億元增長了95%;拿地面積523萬平方米,排第11名。
從城市群來看,長三角是其重倉區(qū)域。上半年,招商蛇口在該區(qū)域拿地金額僅次于萬科,達到379億元,拿地面積229萬平方米,分別占其全國對應數(shù)據(jù)的56.48%與43.79%。單就上海來看,上海2021年上半年共成交商住辦用地73幅,成交建面832.03萬平方米,總金額達1681.84億元。其中,招商蛇口拿地金額78.52億元,在克而瑞發(fā)布的2021年上半年上海企業(yè)拿地權益金額榜單中位列第五。
除此以外,招商蛇口也在京津冀、粵港澳大灣區(qū)和中西部積極擴儲,在各地拿地77億元、78億元、129億元,進入三個區(qū)域TOP 10房企,分別占公司上半年拿地總金額的11.48%、11.62%、19.23%。
從重點城市拿地金額來看,中指院數(shù)據(jù)顯示,招商蛇口與萬科、華潤置地、融創(chuàng)中國均出現(xiàn)在3個以上城市的上半年拿地總額TOP 10企業(yè)榜單中。在南京、廣州、武漢、上海、杭州等城市,招商蛇口拿地金額都在TOP 10榜單中。不僅如此,招商蛇口還頻頻高溢價拿地,在重慶、徐州、鹽城、上海等城市拿下“地王”。
在積極拿地的同時,招商蛇口在加速沖擊銷售目標。
去年重回十強后,招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰說,希望公司一定要穩(wěn)定在前十強,排名能夠逐步地提升,目標是維持每年雙數(shù)增長的速度。
為了守住十強之位,今年以來,招商蛇口加速銷售。截至6月底,招商蛇口實現(xiàn)銷售面積781萬平方米,實現(xiàn)簽約銷售額為1769.7億元,已完成了3300億全年目標的53.63%。