一陣“學(xué)區(qū)改革試點(diǎn)”的風(fēng)吹過(guò)后，杭州“孟母盤”耀江文鼎苑的熱度應(yīng)聲下降。有第三方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑近30日的掛牌均價(jià)為每平方米111230元，環(huán)比下降21.9%。

“降溫”的現(xiàn)象也傳導(dǎo)至法拍房市場(chǎng)。7月5日10時(shí)，耀江文鼎苑一套126.16平方米在阿里拍賣網(wǎng)正式開(kāi)拍。該房源評(píng)估價(jià)1203萬(wàn)元，起拍價(jià)970萬(wàn)元，按照網(wǎng)上當(dāng)前掛牌均價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于打了7折。

學(xué)區(qū)、低價(jià)兩個(gè)吸引力加持，依然未能擺脫冷遇。開(kāi)拍近半，雖然引來(lái)一萬(wàn)五千多人圍觀，逾500人設(shè)置提醒，但無(wú)一人報(bào)名。

不過(guò)兩個(gè)月的光景，文鼎苑在法拍市場(chǎng)遭遇滑鐵盧。

4月，文鼎苑另一套180.5平方米的法拍房引來(lái)14人搶奪，最終以1850.85萬(wàn)元的價(jià)格成交，溢價(jià)率高達(dá)54%，較評(píng)估價(jià)1200.85萬(wàn)元高出650萬(wàn)元。

學(xué)區(qū)房“天花板”

《國(guó)際金融報(bào)》注意到，文鼎苑上一次現(xiàn)身阿里拍賣網(wǎng)無(wú)人報(bào)名還是在6年前。

2015年12月4日，文鼎苑一套294.43平方米的住宅在阿里拍賣網(wǎng)上架。該套房評(píng)估價(jià)為790萬(wàn)元，起拍價(jià)560萬(wàn)元，因無(wú)人報(bào)名最終流拍。此后至今，文鼎苑陸續(xù)有17套房源(不含今日開(kāi)拍房源)出現(xiàn)在阿里拍賣網(wǎng)，每一次都引來(lái)上千人圍觀，并且未再出現(xiàn)無(wú)人報(bào)名的情況。

事實(shí)上，近年來(lái)文鼎苑一直被視為杭州學(xué)區(qū)房“天花板”。作為杭州第一梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房，該小區(qū)自帶“熱搜”屬性，在二手房市場(chǎng)炙手可熱。

文鼎苑位于杭州西湖區(qū)，周邊配套完善、教育資源豐富。小區(qū)西門有文鼎苑幼兒園，后者為聞裕順教育集團(tuán)旗下杭州市特級(jí)幼兒園;當(dāng)?shù)仡H具聲名的學(xué)軍小學(xué)(紫金港校區(qū))處于文鼎苑北門;紫金港中學(xué)則在文鼎苑西面200米處。

有雙學(xué)區(qū)傍身，文鼎苑的身價(jià)亦是水漲船高。房天下數(shù)據(jù)顯示，從2020年7月至2021年6月，文鼎苑的價(jià)格一路上漲，從每平方米67362元攀升至100701元。

多位杭州當(dāng)?shù)氐姆课萁?jīng)紀(jì)人告訴記者，文鼎苑是整個(gè)杭州漲價(jià)漲得最兇的小區(qū)，掛牌價(jià)曾一度高達(dá)每平方米十二萬(wàn)元。

3月6日，好找房官網(wǎng)出現(xiàn)了一項(xiàng)交易記錄，文鼎苑一套58.66平小戶型以總價(jià)746萬(wàn)元成交，折合每平127174元。但這并不是最高的，當(dāng)月18日，文鼎苑一套58.37平方米的戶型成交，簽約價(jià)達(dá)到每平方米128491元。

“學(xué)軍板塊就三個(gè)小區(qū)，近半年賣的最好的是耀江文鼎苑，”有負(fù)責(zé)該板塊二手房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人向記者說(shuō)道。

價(jià)格回落

但賣得好也只是相對(duì)其它學(xué)區(qū)房而言，并且進(jìn)入4月以來(lái)，學(xué)區(qū)房的成交量就開(kāi)始慢慢下滑，文鼎苑的行情亦是如此。

另一負(fù)責(zé)該板塊的經(jīng)紀(jì)人王磊向記者表示，學(xué)區(qū)房成交量最高的時(shí)候是在3月份，之后就開(kāi)始價(jià)量齊跌，“現(xiàn)在賣得快的是剛需盤，學(xué)區(qū)房有些賣不動(dòng)，太貴了。”

在王磊看來(lái)，成交量下滑主要是受到一則關(guān)于杭州西湖區(qū)將進(jìn)行學(xué)區(qū)改革的消息影響。其表示，早在4月中旬就有西湖區(qū)將進(jìn)行多校劃片和教師輪崗的消息傳出，雖然后期進(jìn)行了辟謠，但在他看來(lái)，不論真假，這則消息對(duì)市場(chǎng)還是造成了影響。

另外，杭州房貸收緊、二手房“停貸”也是一個(gè)誘因。“現(xiàn)在好多銀行放貸時(shí)間非常長(zhǎng)，總價(jià)越高、需要貸款比例也越高，這就會(huì)影響到不少業(yè)主資金上的承接。”王磊說(shuō)道。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在采訪中稱，樓市調(diào)控頻出的背景之下，市場(chǎng)的溫度和情緒都不太穩(wěn)，市場(chǎng)受影響也是正常。但其同樣指出，包括文鼎苑在內(nèi)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)量有所下跌主要是受自身特點(diǎn)影響。

在盧文曦看來(lái)，學(xué)區(qū)房基本只熱兩個(gè)月。其表示，每年二月份、三月份是學(xué)區(qū)房最火的時(shí)候，到四月就會(huì)降溫，不管是不是有政策出現(xiàn)，“三月份、四月份是小學(xué)入學(xué)集中報(bào)名的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)是比較熱的話，基本上大家都會(huì)關(guān)注到這個(gè)事情。四月份之后，這個(gè)市場(chǎng)本身就不是特別大了。”

這也是不少文鼎苑房源下調(diào)價(jià)格的原因。王磊稱，由于報(bào)價(jià)虛高，文鼎苑二手房現(xiàn)在成交速度變慢，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房有些買賣雙方博弈的感覺(jué)。

記者在第三方網(wǎng)站看到，文鼎苑掛牌的多個(gè)房源均出現(xiàn)了降價(jià)的現(xiàn)象，其中有的房源甚至降價(jià)100萬(wàn)出售。目前，貝殼找房上架的文鼎苑房源中，總價(jià)最低的為732萬(wàn)元，該房源面積61.18萬(wàn)平方米，單價(jià)達(dá)到每平方米119647元。

對(duì)于杭州學(xué)區(qū)房目前的整體狀態(tài)，盧文曦稱，今年每個(gè)城市的學(xué)區(qū)房表現(xiàn)都比較兇猛，尤其是杭州這種城市本身樓市熱度高，再加上學(xué)區(qū)房的概念，熱度總歸還是維持在的。(作者：吳典)

關(guān)鍵詞： 學(xué)區(qū)房 降溫 現(xiàn)象 法拍房